Delibera condominiale sull’installazione di una recinzione: è innovazione?

Опубликовано Октября 17, 2022 Давида Мастранжела в Право

È valida la delibera che a maggioranza prevede l’installazione di una recinzione esterna dell’area comune condominiale non trattandosi di un’innovazione
индекс

история
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

нормативные ссылки: статьи. 1117 C.C.; 1120 C.C.; 1138 к.ц.
судебные прецеденты: Касс. стро., Суперагент. II, Суждение 23/02/2015, N. 3509
1. история
Alcuni condomini di un complesso residenziale impugnavano la delibera dell’assemblea con la quale, con il voto favorevole di 17 dei 25 condomini presenti, era stato deciso di recintare l’area esterna comune alle diverse unità abitative, ritenendola nulla per contrasto con la disposizione del regolamento condominiale (di natura contrattuale) che vietava tale recinzione. In particolare gli attori ritenevano che fosse stata violata la previsione del regolamento, trasfusa nei contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, secondo cui “nella vendita è compresa la quota di un quarantesimo (1/40) sulle porzioni scoperte del terreno di complessivi metri quadrati 15.373 (..), sul quale i comproprietari avranno libertà di accesso, restando comunque inteso che lo stesso non potrà essere in alcun modo recintato o frazionato”. Il Tribunale dava ragione agli attori, considerando la delibera nulla in quanto incidente sul diritto individuale dei singoli condomini di usare il terreno condominiale libero da ogni forma di costrizione. Un gruppo di condomini si rivolgeva alla Corte di Appello che, dopo aver disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’amministratore del condominio, riformava la sentenza di primo grado, ritenendo che la clausola in questione vietasse il frazionamento o la recinzione di porzioni di terreno all’interno dell’area di pertinenza del complesso, e non già la delimitazione di quest’ultima verso l’esterno; di conseguenza la stessa Corte riteneva pienamente legittima la decisione di recintare l’area verde all’esterno. In ogni caso – ad avviso dei giudici di secondo grado – la delibera ben poteva essere adottata a maggioranza, dovendosi escludere che incidesse sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni, essendo comunque garantito a ciascuno di essi il libero accesso all’area recintata in virtù della disponibilità delle chiavi dei relativi cancelli. La questione veniva sottoposta all’attenzione dei giudici supremi. I ricorrenti, tra l’altro, lamentavano l’errata applicazione degli artt. 1362 ss. C.C., in ordine all’interpretazione della clausola del regolamento, oggetto della controversia. In ogni caso notavano che la recinzione realizzata non aveva rispettato i confini catastali del terreno, escludendo una parte di terreno comune e inglobando, viceversa, una porzione di terreno boschivo altrui, con la conseguenza che la decisione in questione avrebbe richiesto la necessaria l’unanimità dei consensi, in ossequio al terzo comma dell’art. 1108 к.ц.
2. La questione
La delibera che a maggioranza prevede l’installazione di una recinzione esterna dell’area comune condominiale è un’innovazione?

Potrebbero interessarti anche

Contemperamento d’interessi in condominio: legittima l’installazione dell’ascensore che incide sulla larghezza delle scale
Posti auto in condominio, è corretta l’assegnazione definitiva?
E’ un’innovazione lecita la trasformazione di una limitata porzione del cortile in parcheggio

3. La soluzione
La Cassazione ha pienamente condiviso le considerazioni espresse dalla Corte di Appello. Anche secondo i giudici supremi il divieto di recinzione o frazionamento previsto dal regolamento non è stato pensato dal costruttore per impedire ai condomini di deliberare l’erezione di un confine materiale dell’area comune verso l’esterno. Secondo la Cassazione quindi le argomentazioni dei giudici di secondo grado sono rispettose dei criteri ermeneutici delineati dagli artt. 1362 ss. к.ц. In ogni caso – come ha evidenziato la Cassazione – la delibera assembleare con cui i condomini decidono di chiudere con cancello un’area cortilizia comune, non dispone un’innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, в соответствии со статьей. 1120 с. c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l’uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso all’area condominiale. Alla luce di quanto sopra il ricorso è stato rigettato e i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali.
4. Le riflessioni conclusive
Come è già stato affermato dalla giurisprudenza, in ambito condominiale, non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, поэтому, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (Касс. стро., SEZ. II, 21/02/2013, N. 4340). Nel caso in questione la previsione regolamentare del divieto di recintare e frazionare il terreno comune è stata interpretata nel senso di non poter recintare e frazionare l’area comune al suo interno, proprio per consentire ad ogni condomino di fruirne senza limiti. Tenendo conto di quanto sopra i giudici di secondo grado hanno ritenuto la delibera pienamente valida. Del resto le deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. к.ц. ed il relativo compito è assegnato al giudice del merito; poiché tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto, è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici (Касс. стро., SEZ. II, 27/08/2002, N. 12556). La Cassazione ha ritenuto le argomentazioni della Corte d’Appello fiorentina del tutto plausibili e rispettose dei criteri ermeneutici delineati dagli artt. 1362 ss. к.ц.
Объем рекомендуется

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.
Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.
La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.
Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.
L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.
Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.
L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.
La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.

Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Leggi descrizione

Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggs Издательство

54.00 €
51.30 €

Купить

Стать автором Diritto.it
Узнайте больше!

Davima S.r.l.s.

Delibera condominiale sull’installazione di una recinzione: è innovazione?

Наши клиенты