Delibera condominiale sull’installazione di una recinzione: è innovazione?

نشر على تشرين اول 17, 2022 by Davide Mastrangelo in حق

È valida la delibera che a maggioranza prevede l’installazione di una recinzione esterna dell’area comune condominiale non trattandosi di un’innovazione
Indice

La vicenda
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

المتطلبات المعيارية: مقالات. 1117 c.c.; 1120 c.c.; 1138 ج.
السوابق الفقهية: كاس. في حالة انهيار سقف العمارات, Sez. في حالة انهيار سقف العمارات, حكم 23/02/2015, ن. 3509
1. La vicenda
Alcuni condomini di un complesso residenziale impugnavano la delibera dell’assemblea con la quale, con il voto favorevole di 17 dei 25 condomini presenti, era stato deciso di recintare l’area esterna comune alle diverse unità abitative, ritenendola nulla per contrasto con la disposizione del regolamento condominiale (di natura contrattuale) che vietava tale recinzione. In particolare gli attori ritenevano che fosse stata violata la previsione del regolamento, trasfusa nei contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, secondo cui “nella vendita è compresa la quota di un quarantesimo (1/40) sulle porzioni scoperte del terreno di complessivi metri quadrati 15.373 (..), sul quale i comproprietari avranno libertà di accesso, restando comunque inteso che lo stesso non potrà essere in alcun modo recintato o frazionato”. Il Tribunale dava ragione agli attori, considerando la delibera nulla in quanto incidente sul diritto individuale dei singoli condomini di usare il terreno condominiale libero da ogni forma di costrizione. Un gruppo di condomini si rivolgeva alla Corte di Appello che, dopo aver disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’amministratore del condominio, riformava la sentenza di primo grado, ritenendo che la clausola in questione vietasse il frazionamento o la recinzione di porzioni di terreno all’interno dell’area di pertinenza del complesso, e non già la delimitazione di quest’ultima verso l’esterno; di conseguenza la stessa Corte riteneva pienamente legittima la decisione di recintare l’area verde all’esterno. In ogni caso – ad avviso dei giudici di secondo grado – la delibera ben poteva essere adottata a maggioranza, dovendosi escludere che incidesse sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni, essendo comunque garantito a ciascuno di essi il libero accesso all’area recintata in virtù della disponibilità delle chiavi dei relativi cancelli. La questione veniva sottoposta all’attenzione dei giudici supremi. I ricorrenti, tra l’altro, lamentavano l’errata applicazione degli artt. 1362 ss. c.c., in ordine all’interpretazione della clausola del regolamento, oggetto della controversia. In ogni caso notavano che la recinzione realizzata non aveva rispettato i confini catastali del terreno, escludendo una parte di terreno comune e inglobando, viceversa, una porzione di terreno boschivo altrui, con la conseguenza che la decisione in questione avrebbe richiesto la necessaria l’unanimità dei consensi, in ossequio al terzo comma dell’art. 1108 ج.
2. La questione
La delibera che a maggioranza prevede l’installazione di una recinzione esterna dell’area comune condominiale è un’innovazione?

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3. La soluzione
La Cassazione ha pienamente condiviso le considerazioni espresse dalla Corte di Appello. Anche secondo i giudici supremi il divieto di recinzione o frazionamento previsto dal regolamento non è stato pensato dal costruttore per impedire ai condomini di deliberare l’erezione di un confine materiale dell’area comune verso l’esterno. Secondo la Cassazione quindi le argomentazioni dei giudici di secondo grado sono rispettose dei criteri ermeneutici delineati dagli artt. 1362 ss. ج. In ogni caso – come ha evidenziato la Cassazione – la delibera assembleare con cui i condomini decidono di chiudere con cancello un’area cortilizia comune, non dispone un’innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, وفقا للفن. 1120 ج. c., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l’uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso all’area condominiale. Alla luce di quanto sopra il ricorso è stato rigettato e i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali.
4. Le riflessioni conclusive
Come è già stato affermato dalla giurisprudenza, in ambito condominiale, non ha ad oggetto un’innovazione, e non richiede, ول, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, la deliberazione dell’assemblea con cui sia disposta l’apposizione di cancelli all’ingresso dell’area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l’ingresso indiscriminato di estranei, attenendo essa all’uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (كاس. في حالة انهيار سقف العمارات, المناطق الاقتصادية الخاصة. في حالة انهيار سقف العمارات, 21/02/2013, ن. 4340). Nel caso in questione la previsione regolamentare del divieto di recintare e frazionare il terreno comune è stata interpretata nel senso di non poter recintare e frazionare l’area comune al suo interno, proprio per consentire ad ogni condomino di fruirne senza limiti. Tenendo conto di quanto sopra i giudici di secondo grado hanno ritenuto la delibera pienamente valida. Del resto le deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. ج. ed il relativo compito è assegnato al giudice del merito; poiché tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto, è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici (كاس. في حالة انهيار سقف العمارات, المناطق الاقتصادية الخاصة. في حالة انهيار سقف العمارات, 27/08/2002, ن. 12556). La Cassazione ha ritenuto le argomentazioni della Corte d’Appello fiorentina del tutto plausibili e rispettose dei criteri ermeneutici delineati dagli artt. 1362 ss. ج.
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