Per provare di aver usucapito un cortile nell’area condominiale è rilevante l’utilizzo prevalente o la coltivazione della corte da parte dell’attore?
Indice

La vicenda
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

المتطلبات المعيارية: فن. 1117 ج.
السوابق الفقهية: المنبر. Bari., Sez. 1, حكم 23/09/2022
1. La vicenda
Una condomina conveniva davanti al Tribunale il condominio e gli altri condomini, al fine di vedersi riconosciuto l’acquisto per usucapione della piena proprietà della porzione di una corte (di mq 178), posta sul lato posteriore sinistro del fabbricato ed adiacente al proprio appartamento. L’attrice faceva presente di aver acquistato l’appartamento di civile abitazione facente di una palazzina di un condominio di tre edifici e di avere utilizzato la porzione di corte oggetto di causa sin dal momento dell’acquisto; in particolare l’attore deduceva di aver utilizzato, per oltre vent’anni, tale area come esclusivo proprietario. Lo stesso condomino sosteneva inoltre di aver provveduto, sin dal 1988, a recintare a proprie spese la suddetta porzione di corte, predisponendo anche un cancelletto, le cui chiavi erano nella sua esclusiva disponibilità, e di aver utilizzato tale corte per la coltivazione di ortaggi e verdure. Ha riferito inoltre che nessuno degli altri condomini aveva mai utilizzato o avuto accesso all’area, né si era mai opposto all’utilizzo esclusivo dell’area, neanche quando aveva provveduto alla realizzazione di alcuni scalini per accedere direttamente alla corte dal suo appartamento. Infine precisava di aver consegnato (nell’estate del 2017) le chiavi del menzionato cancelletto alla ditta incaricata dal condominio di eseguire lavori di manutenzione dell’edificio, al fine di agevolarne l’esecuzione e che, in occasione di tali lavori, alcuni condomini avevano tolto arbitrariamente la rete di recinzione e dissestato parte del terreno al fine di livellarlo con la restante parte di corte.
2. La questione
Per dimostrare di aver usucapito un cortile nell’area condominiale è rilevante l’utilizzo prevalente o la coltivazione della corte da parte dell’attore?

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3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Le affermazioni dell’attore sono risultate infondate. في الواقع, dalle prove testimoniali assunte, diversamente dalla ricostruzione attorea, è emerso che la recinzione installata non aveva ostacolato l’utilizzo da parte degli altri condomini atteso che vi erano due aperture in corrispondenza del marciapiede (visibili anche dalla planimetria depositata in atti), che consentivano il passaggio attraverso la corte in questione. Allo stesso modo, i testi chiamati hanno affermato di avere, o aver avuto, il possesso delle chiavi dei due cancelli installati. In ogni caso – come sottolineato dal Tribunale – non è rilevante l’utilizzo prevalente o la coltivazione della corte da parte dell’attore, in quanto attività pienamente compatibili con una relazione materiale fondata su un accordo o sulla mera tolleranza degli altri condomini, non idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene.
4. Le riflessioni conclusive
Il mero godimento dell’immobile non può integrare il possesso ad usucapionem, occorrendo la dimostrazione che il potere di fatto sia stato esercitato uti dominus e non uti condominus, ossia in modo inconciliabile con il godimento degli altri condomini.
In altre parole non è sufficiente che gli altri comproprietari si siano limitati ad astenersi dall’uso della cosa, né che il singolo condomino abbia compiuto atti di gestione consentiti al singolo proprietario. Al contrario, è necessario dimostrare che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un’inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione (كاس. في حالة انهيار سقف العمارات, Sez. في حالة انهيار سقف العمارات, 09/06/2015, ن. 11903).
Pertanto, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e, dunque, deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore (App. Genova sez. في حالة انهيار سقف العمارات, 11/01/2021, n.31).
Nel caso esaminato non è stata raggiunta la prova che, da oltre un ventennio, parte attrice abbia posseduto in modo esclusivo, continuativo, uti domino, in modo pacifico ed incontrastato, la corte oggetto di causa. In ogni caso si ricorda che nel caso in cui un condomino si rivolga all’autorità giudiziaria per l’accertamento dell’avvenuta usucapione del sottotetto, l’amministratore non sarà coinvolto direttamente nel giudizio, non rivestendo la sua rappresentanza ex art. 1130 ج. il potere sui diritti individuali dei singoli condomini che dovranno partecipare direttamente al processo di accertamento dell’eventuale intervenuto acquisto del bene comune. In altre parole il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli.
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Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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