Per fare chiarezza sulle modalità di tassazione dei canoni percepiti dal proprietario per la concessione del diritto di superficie nonché di quelli percepiti dal superficiario è intervenuta recentemente la Circolare 6/E del 20 April 2018 dell’Agenzia delle Entrate.
Cos’è il diritto di superficie
Art. 952 del codice civile a proposito di questo diritto reale di godimento sostiene che: ” Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo “.
Il diritto di superficie, then, viene definito come il diritto di costruire su un fondo altrui e di acquistare contestualmente la proprietà della costruzione.
Peculiarità del diritto di superficie è proprio quella di fare una netta separazione fra la proprietà della costruzione e la proprietà del suolo.
Tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione infraquinquennale
Per quanto concerne il corrispettivo ricevuto dal proprietario a fronte della cessione a titolo oneroso del diritto di superficie è fondamentale fare riferimento al comma 5 dell’art. 9 del Tuir, il quale stabilisce che per gli atti inerenti la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento valgono le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso, dovendosi pertanto applicare la disciplina dei redditi diversi prevista dall’art. 67 del Tuir.
Per la persona fisica il corrispettivo derivante dalla cessione del diritto di superficie costituisce dunque reddito diverso qualora si tratti di area edificabile, mentre nel caso di un terreno agricolo non si potrà assoggettare ad imposta alcuna salvo che non siano trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto.
Ricordando che, according to the article 68 comma 1 del TUIR, le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) subsection 1 Article 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo, nel caso di cessione del diritto di superficie acquistato da meno di 5 anni la plusvalenza sarà costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo di acquisto del diritto stesso.
Nel caso in cui il diritto reale di superficie sia stato concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà calcolata determinando il “prezzo di acquisto” originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare successivamente al costo originario di acquisto del terreno.
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