Prima della riforma del condominio si affermava che l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, doveva ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non doveva, stoga, essere retribuita a parte (Cass. CIV., SEZ. II, 12/03/2003, n. 3596).
Si precisava, infatti, che non operava, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato quando veniva stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore, spettando, comunque, all’assemblea condominiale il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore che, quindi, non poteva esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate, non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea (Cass. CIV., SEZ. II, 27/06/2011, n. 14197).
La disciplina
Ai sensi del comma 14 dell'art. 1129 c.c. all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività da svolgere.
L’obbligo è posto a pena di nullità e può essere assolto mediante preventiva offerta scritta, oppure dichiarazione contenuta nel verbale d’assemblea o con dichiarazioni equivalenti.
Il compenso, così fissato, è destinato a ricompensarlo di tutte le attribuzioni riguardanti l’amministratore del condominio, cioè, oltre le attività espressamente elencate dalla legge, anche gli atti preparatori e strumentali, nonché quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale.
La norma vieta che si continui a distinguere fra un compenso determinato in via forfettaria per l’attività ordinaria ed un compenso che, di volta in volta, viene stabilito, senza criteri certi, per i lavori eccezionali o straordinari.
Si dovrà, quindi, precisare, nell’ambito di detto importo, il compenso per l’ordinaria gestione, per ogni assemblea straordinaria (diversa da quella annuale di approvazione rendiconto), il compenso in caso di lavori straordinari (ad esempio la percentuale sull’importo deliberato) e il conseguente costo di adeguamento polizza, il rimborso per le spese di cancelleria, i costi per spese postali ecc.
Il problema nasce quando l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori straordinari, dove è certo che l’amministratore sia chiamato a svolgere una maggiore attività.
La decisione dell’assemblea
Le conseguenze sopra espresse appaiono correttamente applicabili alle ipotesi in cui manchi una specifica delibera condominiale che abbia, invece, ritenuto di dover autonomamente remunerare l’attività straordinaria dell’amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
Rientra, infatti, nelle competenze dell’assemblea ex art. 1135 c.c. anche quella di riconoscere un compenso straordinario all’amministratore, costituendo oggetto di una valutazione esclusivamente riservata all’organo assembleare, la cui decisione non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità (Cass. CIV., SEZ. II, 30/09/2013, n. 22313).
Nel caso sopra detto, il compenso dell’amministratore dovrebbe essere determinato economicamente già dalla delibera dell’assemblea dei condomini con cui questi procedono a conferire l’appalto delle opere in disamina ad un terzo fornitore.
Occorre evidenziare che il Legislatore non ha espressamente previsto la metodologia di determinazione del compenso che deve essere necessariamente seguita.
A fronte dell’ingente mole di lavoro generata dalle delibere aventi ad oggetto i lavori “trainanti” e “trainati” del Superbonus, sarebbe equa la scelta di una previsione del compenso in percentuale al costo delle opere deliberate.
Superbonus e detrazione del compenso extra dell’amministratore
L’Agenzia delle Entrate, rispondendo all’interpello 913-471/200, ha precisato come l’amministratore sia un mero “committente dei lavori”, cioè “soggetto per conto del quale” l’opera viene realizzata. Secondo l’Ufficio, la funzione assolta dall’amministratore consiste, in buona sostanza, nel disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo tale che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini e nel compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
Di conseguenza – con un’affermazione discutibile – sostiene che il compenso corrisposto non possa considerarsi strettamente inerente alla realizzazione degli interventi previsti dal Decreto Rilancio. A diversa soluzione si arriverebbe nel caso in cui l’amministratore rivestisse contemporaneamente due ruoli, quello di committente e quello di responsabile dei lavori con gli obblighi e le responsabilità ad essi collegati. In tale ipotesi il compenso aggiuntivo, fatturato separatamente e corrisposto all’amministratore come committente e responsabile dei lavori, potrebbe accedere alla detrazione del 110% in quanto spesa strettamente connessa all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibili ad una prestazione professionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli amministratori di condominio; del resto, in caso di mancata nomina del responsabile dei lavori, si assume, per prassi, che tale figura coincida con stesso committente, e, quindi, in tema condominiale, con la posizione dell’amministratore.
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