La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione apposta dal nuovo amministratore non integra una ricognizione di debito dei condomini nei confronti dell’ex amministratore
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The story
The question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

normative requirements: art. 1129 c.c.
judicial precedents: Cass., Sez. 2, Judgment No.. 8498 of 28/05/2012
1. The story
In 2018, l’ex amministratore di un condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio amministrato per il pagamento di una somma di cui si riteneva creditore a titolo di compensi professionali e anticipazioni di spese per la gestione condominiale. Il condominio si opponeva al decreto ingiuntivo e il Giudice di Pace accoglieva l’opposizione proposta, revocando il detto decreto.
Il Tribunale respingeva l’appello avanzato dall’ex amministratore.
Il giudice di primo grado osservava come non avesse valore di riconoscimento del debito la firma del nuovo amministratore sulla documentazione relativa al “passaggio di consegne”; inoltre sottolineava che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo, pur evidenziando un disavanzo tra entrate e uscite, non dimostrava che quella differenza corrispondesse effettivamente all’importo che l’amministratore dichiarava di aver anticipato. Finally, il giudice reputava infondate anche le critiche rivolte alla CTU che riteneva avesse applicato un corretto criterio contabile civilistico nel procedere alla verifica dell’operato dell’amministratore. Anyhow, secondo il Tribunale la semplice lettura della contabilità rendeva evidente la mancanza di una regolare tenuta. Dalla rimarcata irregolare tenuta delle scritture contabili del condominio, il Tribunale ha quindi tratto la conclusione che non risultasse provato il credito dell’ex amministratore.
2. The question
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione apposta dal nuovo amministratore integra una ricognizione di debito dei condomini nei confronti dell’ex amministratore?

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3. La soluzione
La Cassazione ha dato ragione ai condomini. Therefore, dichiarando il ricorso inammissibile, la Cassazione ha condannato il ricorrente a rimborsare al condominio le spese legali, integrate di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato. Come hanno notato i giudici supremi era l’ex amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. Spetta poi all’assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore. However, alla luce dei dati desunti dal registro contabile e in assenza di prove certe, la fondatezza del credito è risultato indimostrabile. Del resto – come ha evidenziato la Cassazione – è altresì frutto di apprezzamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità, quello sulla tenuta irregolare, anche sotto l’aspetto sostanziale, della contabilità condominiale, tale da non poter fornire prova del credito vantato dall’ex amministratore. Quanto poi all’irregolarità della CTU per mancanza di contraddittorio lamentata dal ricorrente, i giudici supremi hanno spiegato come, sebbene la normativa consenta al tecnico di operare in autonomia, le parti sono libere di intervenire di persona sulle operazioni per mezzo dei propri consulenti tecnici e dei difensori, nonché presentare al consulente, per iscritto o a voce, osservazioni e istanze in merito.
4. Le riflessioni conclusive
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 D.C., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione (Cass. civ., sez. II, 26/02/2019, n. 5611).
È dunque l’amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. Tuttavia la giurisprudenza ha più volte ribadito che il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall’amministratore di condominio non può trovare origine dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di consegne, competendo all’assemblea la cognizione sull’entità e necessità delle spese asseritamente anticipate dall’amministratore uscente (Cass. civ., sez. II, 17/02//2020, n. 3859). In particolare i dati contabili predisposti unilateralmente dall’amministratore — verbale di consegna e bilanci portati all’approvazione dell’assemblea — non possono assumere alcuna valenza probatoria in favore dell’amministratore stesso.
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