Sopraelevazione: quali modifiche comporta per i condomini?

Posté le septembre 01, 2022 par Davide Mastrangelo dans Droit

La sopraelevazione comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative delle parti comuni, situazione che riguarda tutti i partecipanti al condominio, a prescindere dall’ubicazione della parte sopraelevata
Un chemin vers la conquête de ses droits

La vicenda
la question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

références normatives: art. 1127 c.c.;
la jurisprudence: Cass. civ., Sez. II, arrêt du 15/11/2016, n. 23256
1. La vicenda
Due condomini eseguivano una sopraelevazione sul lastrico solare dello stabile (costituito solo dal piano terreno). Successivamente i condomini proprietari dei locali al pian terreno pretendevano l’indennità di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c.; per ottenerla erano costretti a rivolgersi al Tribunale che condannava i convenuti al pagamento dell’indennità. I soccombenti si rivolgevano alla Corte di Appello facendo presente che gli esercizi commerciali degli appellati non si trovavano nella colonna d’aria del lastrico sopraelevato. In ogni caso non ritenevano che il criterio per la determinazione dell’indennità di sopraelevazione fosse corretto. La Corte di Appello, premier, notava che il diritto al pagamento dell’indennità in questione sorge non solo in favore di coloro i cui immobili ricadono nell’area sopraelevata ma anche dei condomini che hanno proprietà limitrofe. donc, la citata Corte concludeva che la sopraelevazione di un immobile avente carattere unitario comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative alle parti comuni che riguarda tutta la collettività condominiale, indipendentemente dall’ubicazione della parte sopraelevata. Tuttavia secondo i giudici di secondo grado, con riferimento, plutôt, alla determinazione dell’ammontare dell’indennità dovuta, il criterio utilizzato dal C.T.U. designato in primo grado non appariva effettivamente corretto in quanto basato sul valore di mercato dell’opera realizzata e non anche sul valore dell’area occupata con la nuova fabbrica, secondo il disposto dell’art. 1127 c.c., virgule 4. In ogni caso gli stessi giudici affermavano, che nel rispetto di quest’ultima disposizione normativa, il valore ottenuto doveva essere diviso per il numero dei piani del fabbricato compreso quello sopraelevato e, quindi nel caso di specie, andava diviso per due. I condomini che pretendevano l’indennità, così come calcolata dal Tribunale, ricorrevano in cassazione.
2. la question
Ai fini della sussistenza dell’obbligo di versare l’indennizzo ex art. 1127 C.C. è rilevante verificare se gli immobili sottostante si trovino o meno nella colonna d’aria del lastrico sopraelevato?

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3. La soluzione
La Cassazione ha ricordato che il diritto all’indennità di sopraelevazione appartiene a tutti i condomini, con la conseguenza che la sopraelevazione di un immobile che presenta carattere unitario comporta una modificazione dei millesimi e della partecipazione alle spese relative delle parti comuni, ovvero una situazione che riguarda tutti i partecipanti al condominio, a prescindere dall’ubicazione della parte sopraelevata. In ogni caso secondo i giudici supremi la Corte di Appello ha correttamente determinato l’indennità di sopraelevazione moltiplicando il valore del suolo, per la superficie costruita; in virtù dell’applicazione del comma 4 dell’art. 1127 c.c., il valore così ottenuto è stato poi correttamente diviso per il numero dei piani del fabbricato (dû), compreso quello sopraelevato.
4. Le riflessioni conclusive
La Suprema Corte ha messo in rilievo come la costruzione realizzata su lastrico solare di proprietà esclusiva del proprietario dell’adiacente appartamento, quando detto lastrico sia quello dell’ultimo piano dell’edificio condominiale (così assolvendo alla funzione di copertura della parte sottostante detto edificio), vada considerata come sopraelevazione e sia soggetta al relativo regime legale: infatti tale sopraelevazione comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione della colonna d’aria sovrastante il fabbricato rispetto a qualsiasi altra ipotesi di sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà esclusiva dell’ultimo piano del lastrico solare. La sopraelevazione ex articolo 1127 C.C. in ambito condominiale, a prescindere dall’ubicazione della parte sopraelevata, riguarda tutti i partecipanti al condominio. Quest’ultimi, donc, hanno tutti pieno diritto all’indennità prevista dal detto articolo. Del resto, detta indennità, trae fondamento dall’accrescimento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all’aumento della proprietà esclusiva di chi esegue l’opera, e, proprio in applicazione del principio di proporzionalità richiamato, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del citato articolo 1127 c.c., 4 virgule. In ogni caso l’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente – si noti – dall’aumento dell’altezza del fabbricato (Cass. civ., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794).
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