Poteri gestori su locazione di immobile in comproprietà indivisa

Posté le novembre 25, 2022 par Davide Mastrangelo dans Droit

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha pari poteri gestori?
Un chemin vers la conquête de ses droits

La vicenda
la question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

références normatives: l. n. 392/78; l. n. 431/98
la jurisprudence: Cass., Sez. 3, Jugement n °. 2399 la 31/01/2008
1. La vicenda
La lite nasceva dalla decisione di alcuni comproprietari di locali destinati ad uso residence di chiamare in causa una SRL incaricata di gestirli ed a cui, a tal fine, era stato concesso l’utilizzo di spazi. In particolare i ricorrenti facevano presente che negli anni ’90 era stato concluso tra tutti i comproprietari dello stabile e una prima società un contratto di locazione relativo al locale comune sito al pian terreno, composto di un vano con due vetrine senza retro, con destinazione “ufficio di gestione dei rapporti locatizi”, evidenziando come tale società fosse stata incaricata di gestire gli appartamenti destinati all’uso residence sempre di proprietà dei ricorrenti. Come precisavano gli stessi comproprietari però a partire dal 2000 la gestione degli appartamenti era stata affidata ad una nuova società Srl, cui era stato concesso l’uso dei locali comuni del pian terreno per lo svolgimento dell’attività. Tuttavia contestavano che la Srl fosse subentrata anche nel contratto di locazione (già stipulato con la società che gestiva in origine i loro immobili) relativo al locale comune sito al pian terreno, composto di un vano con due vetrine; inoltre lamentavano che, pur essendo cessato ogni rapporto con la Srl, quest’ultima continuava ad occupare i detti locali al pian terreno per gestire gli alloggi di terzi situati in altri edifici. Alla luce di quanto sopra chiedevano al Tribunale di dichiarare che la Srl non era subentrata nel contratto di locazione stipulato negli anni 90 con un’altra società o, in subordine, di pronunciare la risoluzione di tale contratto per inadempimento della controparte, la quale non aveva mai versato i relativi canoni di locazione. Con comparsa di costituzione e risposta la Srl sosteneva di essere subentrata nel contratto di locazione stipulato dai comproprietari negli anni 90 con la precedente società che gestiva gli appartamenti; in via riconvenzionale, formulava domanda di rimborso delle spese sostenute per apportare delle migliorie ai locali. In ogni caso faceva presente come il resto dei comproprietari fosse dichiaratamente dissenziente rispetto alla volontà redibitoria o recuperatoria dei ricorrenti.
2. la question
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha pari poteri gestori?

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3. La soluzione
Il Tribunale ha precisato come ogni comproprietario in via indivisa abbia pari poteri gestori con presunzione di consenso degli altri, dovendosi l’eventuale dissenso formulare in maniera espressa. Secondo lo stesso giudice non è emersa alcuna prova a favore della tesi della Srl secondo cui il resto dei comproprietari era dichiaratamente dissenziente rispetto alla volontà redibitoria o recuperatoria dei ricorrenti. Nel merito, però, ad avviso del Tribunale poteva dirsi provato il subentro della Srl nel contratto di locazione stipulato anni addietro dai comproprietari con altra società atteso che si trattava della stessa attività di gestione alloggi ad uso residence, peraltro con continuità di personale. Tuttavia la convenuta non ha provato, come sarebbe stato suo onere fare ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’avvenuto pagamento dei canoni di locazione. In assenza di prova del pagamento dei canoni in favore dei comproprietari il giudice piemontese ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, ex art. 1453 C.C.
4. Le riflessioni conclusive
La giurisprudenza, à plusieurs occasions, ha ribadito che il rapporto derivante dal contratto di locazione (che si instaura tra il locatore e il conduttore) ha una natura personale, quindi chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione. Ciò significa che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell’immobile è da ritenersi pienamente valido ed efficace pure in assenza della sottoscrizione da parte di altri comproprietari. Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti (Cass. civ., sez. II, 02/02/2016, n. 1986). Invero, nel caso d’immobile in comproprietà ceduto in locazione, ciascun comproprietario può agire per la risoluzione del contratto, presumendosi il consenso di tutti all’iniziativa volta alla tutela di interessi comuni, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei contitolari, nel qual caso è necessario il preventivo intervento dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 C.C.
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