A quali condizioni è legittimo il passaggio dei tubi dell’azienda municipalizzata del gas sopra il lastrico di un condomino al fine di servire l’unità immobiliare di altro partecipante al condominio?
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Priča
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

normativnih referenci: umjetnost. 889 c.c.
sudski presedani: Cass., SEZ. 2, Presuda br. 12520 del 21/05/2010
1. Priča
Un condomino, proprietario di un appartamento posto al settimo piano di un caseggiato, nonché di un vano ripostiglio posto all’ottavo piano del medesimo fabbricato, intentò un’azione possessoria nei confronti dell’Azienda municipalizzata del gas, preordinata alla reintegrazione nel possesso del lastrico solare di sua proprietà esclusiva (e della sovrastante colonna d’aria), per avere l’Azienda del gas installato tubazioni (al servizio dell’unità immobiliare di proprietà di altro condomino citato in giudizio) che distavano pochi centimetri dalle pareti e dal lastrico solare della sua unità immobiliare; in particolare il ricorrente notava che le tubazioni invadevano con più tratti in orizzontale ed in verticale, la colonna d’aria soprastante l’appartamento e il lastrico solare di sua proprietà. Il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo respingevano la domanda del condomino; in particolare i giudici di secondo grado notavano che le tubazioni erano state collocate nella colonna d’aria posta in corrispondenza dell’edificio condominiale (e, stoga, condominiale anch’essa); in ogni caso notavano che il condominio non aveva provato la turbativa che la relativa presenza arrecava. Il soccombente ricorreva in cassazione lamentando, Štoviše, la violazione e falsa applicazione dell’art. 889, zarez 2, C.C., per non aver esaminato la domanda relativa all’illegittima apposizione di tubi da parte della predetta dell’Azienda municipalizzata del gas; il ricorrente sosteneva che era stata costituita abusivamente una servitù a carico del suo appartamento mediante la realizzazione d tubi e contatori del gas al servizio dell’appartamento vicino.
2. La questione
A quali condizioni è legittimo il passaggio dei tubi del gas dell’azienda municipalizzata sopra il lastrico di un condomino al fine di servire l’unità immobiliare di altro partecipante al condominio?

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3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto al ricorrente. I giudici supremi hanno infatti notato che la (pur sintetica) motivazione del giudice di secondo grado è da considerare idonea ad escludere la sussistenza di un pregiudizio concreto ai sensi dell’art. 840 c.c. Del resto, come detto, il ricorrente non è riuscito a dimostrare un’effettiva turbativa derivante dalla collocazione di detta tubazione.
In ogni caso, ad avviso della Suprema Corte, la sentenza impugnata non è risultata neppure in contrasto rispetto ai principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità con riguardo all’art. 889 c.c.
A tale proposito infatti – come ricordano i giudici supremi – le esigenze sanitarie e tecniche devono prevalere sulle regole ex art. 889 C.C., così da renderle concretamente e naturalmente inapplicabili, attesa la particolare conformazione delle unità immobiliari.
4. Le riflessioni conclusive
Bisogna considerare che, u skladu s člankom. 840 C.C., l’immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un’altezza tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (Cass. CIV., SEZ. II, 20/08/2002, n. 12258).
A norma dell’art. 840 C.C., drugi stavak, quindi, il passaggio delle tubazioni del gas (dirette a servire un condomino) sul lastrico di altro partecipante al condominio è consentita soltanto quando quest’ultimo non abbia interesse ad escludere l’immissione stessa (Cass. CIV., SEZ. II, 05/06/2012, n. 9047).
Del resto la colonna d’aria sopra il lastrico solare di proprietà esclusiva non può formare oggetto autonomo di diritti in quanto lo spazio soprastante il suolo è solo un mezzo per l’esercizio di un diritto di sopraelevazione (Cass. CIV., SEZ. II, 02/12/2022, n. 35525).
In ogni caso la giurisprudenza, in diverse decisioni, ha sostenuto la derogabilità all’applicazione della disciplina contenuta nel secondo comma dell’art. 889 c.c. in ambito condominiale; stoga, qualora le norme sulle distanze legali siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (Cass. CIV., SEZ. II, 21/05/2010, n. 12520). In particolare la disciplina contenuta nell’articolo 889 c.c. non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e lo sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui. Tale principio non muta in relazione alla struttura ed alla collocazione dell’appartamento nell’ambito dell’edificio condominiale: si tratti di mansarda (alloggio sottotetto) o di attico, di appartamento ampio o minuscolo, esso trova comunque applicazione ogni volta che, secondo l’apprezzamento del giudice del merito, ricorra la necessità di un impianto necessario.
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Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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