In alternativa al deposito cauzionale, il locatore può chiedere al conduttore il rilascio di una polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa per l’eventuale inadempimento di tutti gli obblighi derivanti dal contratto. Le sostanziali differenze tra polizza fideiussoria bancaria o assicurativa, sono legate oltre che alla persona giuridica del concedente in termini di affidabilità e solvibilità, alle modalità di concreto soddisfacimento da parte del concedente, in quanto la fideiussione bancaria garantisce l’adempimento del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono al fine vincolati.
La fideiussione assicurativa è, instead, legata al pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicché, in caso di inadempimento dell’obbligo di versare il premio, la compagnia può recedere dal contratto, facendo venir meno la garanzia. In ogni caso la garanzia fideiussoria, stipulata in calce ad un contratto di locazione ed avente ad oggetto l’adempimento delle obbligazioni del conduttore non integra un’ipotesi di fideiussione omnibus: ciò perché, on one side, non si tratta di obbligazioni future o condizionali, ma di quelle nascenti dal contratto di locazione originariamente concluso, and, on the other, perché le obbligazioni sono determinate (o quantomeno determinabili) con riferimento alle parti ed all’entità dei canoni locativi, il cui importo è determinato sulla base delle previsioni contrattuali (Trib. Milano XII, 1 March 2011). I canoni, indeed, sono generalmente specificati e l’oggetto del contratto di garanzia è, Consequently, definibile per relationem con riferimento al negozio principale.
lease, fideiussione e contratto autonomo di garanzia
Merita di essere chiarito che se la garanzia personale riguarda soltanto l’obbligazione di pagamento del canone di locazione, quale prestazione specificamene individuata, essa è riconducibile alla fideiussione tipica e si trasmette come accessorio del credito all’acquirente dell’immobile. All’opposto se invece il garante si impegna a tenere indenne il locatore del mancato adempimento delle varie prestazioni gravanti sul conduttore (quindi non solo il pagamento del canone, ma anche l’adempimento di altre obbligazioni assunte con il contratto, quali quella di eseguire lavori di adeguamento della res locata, quella di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare per omessa manutenzione e per ritardo nel rilascio dell’immobile) si è di fronte a un contratto autonomo di garanzia. In questo caso la garanzia personale non si trasmette automaticamente a favore dell’acquirente dell’immobile locato.
Pagamento del fideiussore e inadempimento del conduttore
È pacifico che l’obbligazione del fideiussore sia subordinata al verificarsi dell’inadempimento del garantito e che per escludere le conseguenze dell’inadempimento il conduttore debba ottenere l’autorizzazione, da parte della banca garante, ad attendere il pagamento. Si noti però che il pagamento effettuato dal fideiussore impedisce al creditore di agire nei confronti del debitore principale per ottenere l’adempimento ma non gli preclude, instead, l’esercizio della facoltà di domandare la risoluzione del contratto per inadempimento. Deve essere chiaro, indeed, che con la fideiussione si aggiunge al rapporto un ulteriore debitore che con il suo patrimonio rafforza la garanzia del creditore. La fideiussione soddisfa l’esigenza del creditore di avere una platea di debitori più ampia e, then, aumenta la possibilità di ottenere l’adempimento. Non cancella, But, il fatto che il debitore principale si sia reso inadempiente, considerando che il contratto di fideiussione intercorre, anyway, esclusivamente fra il fideiussore ed il creditore, restandone il debitore estraneo, salve diverse intese fra le parti (Cass. civ., sez. WE, 07/10/2021, n. 27292).
Recesso del garante
Normalmente la garanzia si estende, salvo diversa volontà negoziale, all’intero periodo di durata del rapporto locatizio, sicché il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso (Cass. civ., sez. WE, 26/11/2014, n. 25171).
In questo caso, il recesso del fideiussore, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo; sebbene, indeed, la fonte del rapporto contrattuale continui ad essere costituita dall’originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell’ordinamento che tende a evitare la perpetuità di vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, pursuant to Article. 1375 D.C., deve ispirare il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 03/04/2009, n. 8129).
Consigliamo i volumi:

Le locazioni in condominio
Saverio Luppino, 2020, Maggioli Editore
L’opera rappresenta uno strumento utile e pratico per gli operatori del settore immobiliare: professionisti, amministratori di condominio, property manager, che si trovino ad affrontare problematiche e casistiche sulla materia delle locazioni immobiliari di fronte alle…

22,00 € 20,90 €
Buy

your www.maggiolieditore.it –>

SFRATTO, LOCAZIONI IMMOBILIARI E PROCESSO LOCATIZIO
Giuliana Gianna, 2017, Maggioli Editore
La disciplina relativa alle locazioni immobiliari è stata oggetto, negli ultimi anni, di profonde e continue innovazioni che ne hanno di conseguenza variato diversi aspetti e ha trovato in via definitiva una sua sistemazione organica intorno al rito ordinario locatizio ed al procedimento per…

36,00 € 34,20 €
Buy

your www.maggiolieditore.it –>
Guarda il prezzo su Amazon

SFRATTO, LOCAZIONI IMMOBILIARI E PROCESSO LOCATIZIO
Giuliana Gianna, 2017, Maggioli Editore
La disciplina relativa alle locazioni immobiliari è stata oggetto, negli ultimi anni, di profonde e continue innovazioni che ne hanno di conseguenza variato diversi aspetti e ha trovato in via definitiva una sua sistemazione organica intorno al rito ordinario locatizio ed al procedimento per…

36,00 € 34,20 €
Buy

your www.maggiolieditore.it –>
Guarda il prezzo su Amazon

Become an author of Diritto.it
Find out more!

You may also be interested

E’ possibile aprire un bed & breakfast nei locali di proprieta’ dei singoli condomini anche se una clausola del regolamento stabilisce che le proprieta’ esclusive devono essere esclusivamente adibite ad uso di civile abitazione, con divieto di cambio di destinazione d’uso

di Giuseppe Bordolli
25 March 2020

To meet the needs of the condominiums, the administrator can also organize the meeting in a city other than the one in which the building consisting exclusively of "second homes" is located

di Giuseppe Bordolli
1 July 2020

L’ordine di demolizione delle opere edilizie abusive realizzate in ambito condominiale e’ illegittimo se indirizzato nei confronti del condominio invece che nei confronti dei singoli condomini

di Giuseppe Bordolli
18 September 2020

È comunque valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga anche a carico del condomino distaccato le spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione

di Giuseppe Bordolli
21 February 2020

The post Locazione e garanzia fideiussoria: alcuni chiarimenti appeared first on Diritto.it.
Source: Diritto.it