Si può affermare che, in mancanza di una clausola contraria di natura contrattuale, contenuta nel regolamento, è legittima e rispettosa dell’articolo 1102 C.C. l’erezione, da parte del proprietario dell’ultimo piano, di un comignolo sul tetto di proprietà comune per la fuoruscita del fumo di un camino installato nella sua abitazione, ove non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l’alterazione del suo decoro architettonico. Allo stesso modo non è ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di modificare il tetto, installando un lucernario, solo perché il proprietario di un piano intermedio non possa fare altrettanto. Sono sorti, però, problemi nell’ammettere la possibilità del singolo condomino di “tagliare” una parte del tetto per realizzare una terrazza a livello.
L’impostazione tradizionale
La giurisprudenza per molto tempo non ha ritenuto legittima la trasformazione anche solo di una parte del tetto dell’edificio in terrazza a livello ad uso esclusivo del singolo condomino. Secondo questa tesi, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasformandola in terrazza od occupandola con altra struttura equivalente od omologa a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; per la stessa tesi non può assumere rilievo il fatto che la parte di tetto, sostituita od occupata permanentemente, continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile. Lungo questa linea di pensiero, donc, si ritiene del tutto ininfluente che non sia variata la funzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perché detta utilizzazione non sarebbe l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne o di pannelli solari o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità.
Di conseguenza viene precisato che la funzione di copertura di un caseggiato può essere assicurata sia dal tetto sia da un lastrico solare; questa scelta, però, non può essere modificata se non con l’accordo di tutti i condomini: in caso contrario sarebbe radicalmente nulla la deliberazione dell’assemblea, presa a maggioranza, con cui un condomino viene autorizzato ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a livello per il proprio uso esclusivo (Cass. civ., Sez. II, 28/02/2013, n. 5039).
La tesi attualmente dominante
Attualmente, però, si nota come la materiale soppressione di una porzione limitata della falda non possa alterare la complessiva destinazione della parte comune, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.
Quindi, per questa opinione – che è sostenuta nelle ultime decisioni della Cassazione – non è ammissibile ritenere tout court illecita detta trasformazione se la realizzazione della terrazza ha comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di protezione svolta dal tetto. Di conseguenza viene considerata rispettosa del 1102 C.C. la terrazza ad asola in falda, ricavata da un’asportazione del tetto per una larghezza di sei metri ed una profondità di quattro metri, ma corredata da pavimentazione ed impermeabilizzazione, in grado di garantire la funzione di copertura e di protezione dagli agenti atmosferici (Cass. civ., Sez. NOUS, 18/02/2018, n. 1850). Ma è legittima pure quella trasformazione che comporta un peggioramento acustico di modesta entità per rumore di calpestio ed un aumento del carico termico in estate, compensato, però, da un minor scambio termico rispetto al tetto a falde nel periodo invernale.
Profili urbanistici: una recentissima sentenza del Tar
È pacifico che non si possa impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto ottenendo un lastrico solare. Merita, però, di essere sottolineato che la sostituzione della preesistente copertura inclinata con un terrazzo calpestabile che, in quanto destinato ad offrire un affaccio e ulteriori utilità ai locali abitativi cui è stato collegato mediante l’apertura di una porta–finestra, forma parte funzionalmente integrante dei locali medesimi, comporta un evidente incremento della superficie dello stabile: tale modifica configura un intervento di ristrutturazione edilizia (Tar Campania, Sez. II, 28/6/2021, n. 1578). Del resto, anche nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire (Tar Lazio, Sez. II, 22/03/2004, n. 2676; Tar Campania, Sez. VII, 01/07/2010, n. 16540).
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