La revoca dell’amministratore di condominio

نشر على تشرين اول 04, 2021 by Davide Mastrangelo in حق

Non di rado singoli o gruppi di condòmini non condividono le modalità di gestione del condomìnio da parte dell’amministratore e, in difetto della maggioranza sufficiente per poterlo sostituire, si chiedono se vi sia modo di sollevarlo dall’incarico.
La revoca dell’amministratore di condomìnio, tuttavia, presenta precisi presupposti e regole processuali connesse sia alla riforma del condominio[1] (من المؤسسات الشريكة في صندوق الانتربنك موافق للإنقاذ. 11 ديسمبر 2012, ن. 220), sia alla interpretazione della copiosa giurisprudenza in merito.
Si cercherà di fornire un quadro il più possibile esaustivo sia con riferimento alle gravi irregolarità contestabili all’amministratore, sia al procedimento giudiziale di revoca, sia alle conseguenze successive all’eventuale accoglimento della domanda.
Indice

La normativa in tema di revoca
I presupposti
Il procedimento
Le conseguenze delle revoca

La normativa in tema di revoca
فن. 1129, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات, ai commi XI e ss.[2] dispone che la revoca dell’amministratore possa avvenire in ogni tempo[3] con delibera assembleare, con la stessa maggioranza prevista per la nomina o le modalità previste dal regolamento di condominio.
In assenza di revoca dell’assemblea, ciascun ciascun condomino può procedere in via giudiziale:

nel caso previsto dall’ 1131, comma IV, سمك القد. CIV. (violazione dell’obbligo di dare notizia all’assemblea, senza indugio, in caso di ricevimento di citazioni o provvedimenti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore);
se l’amministratore non rende il conto della gestione;
in caso di gravi irregolarità.

Vengono indicate (فن. 1129, comma XII, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات), tra le altre, come gravi irregolarità:

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) البريد 9)[4];
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale ove si trovano i registri condominiali, i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione.

I presupposti
Le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore possono essere tipiche (ossia quelle previste dagli artt. 1129 البريد 1130, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات) o anche atipiche, ma in ogni caso, se soggette alla valutazione del giudice[5], non essendo in genere ex se cause automatiche di revoca: il giudice ha un potere discrezionale, da esercitare in relazione alla gravità della violazione [6]. La condotta dell’amministratore legittima la revoca nel caso in cui, in altri termini, sia connotata da rilevante gravità, faccia prevedere come verosimile un pregiudizio per il condominio[7].
L’elenco delle ipotesi tipiche costituenti gravi irregolarità deve ritenersi meramente esemplificativo, e deve essere completato dalle fattispecie atipiche, ricomprendenti tutti quei comportamenti (ad esempio, il caso in cui l’amministratore sia stato condannato con sentenza di condanna definitiva che riguardi reati contro il patrimonio[8]) che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune, pregiudichino la gestione economica o sociale del condominio o siano indici di una condotta poco trasparente[9].
L’istanza di revoca, in altri termini, ha il compito di sottoporre all’autorità giudiziaria condotte che, per essere indici sia di negligenza macroscopica da parte dell’amministratore, sia di dannosità potenzialmente significativa, giustifichino un intervento sostitutivo della volontà assembleare[10]. Inoltre, per ottenere il provvedimento di revoca giudiziale, devono emergere elementi e dati oggettivi, non essendo sufficiente un dubbio o una mera impressione[11].
Tra le gravi irregolarità che legittimo la revoca rientra la gestione secondo modalità idonee a generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio o di più condominii e quello personale dell’amministratore[12] (anche attraverso lo schermo di una società di cui abbia maggioranza e controllo[13]): la mancata adozione da parte dell’amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale ne costituisce esempio[14].
La reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore all’assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 أيام (anche laddove l’assemblea lo approvi[15], o se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di esso[16]), costituisce un’ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca giudiziale, in quanto ciò vìola la normativa che pone una inderogabile dimensione annuale della gestione del condominio[17].
L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto è sufficiente motivo di revoca salvo l’amministratore si trovi nell’impossibilità di redigere il rendiconto entro il termine di legge, convochi ugulamente l’assemblea e ivi rappresenti le ragioni del ritardo[18], oppure la ritardata predisposizione del rendiconto e della convocazione dell’assemblea sia giustificata dalla mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per redigere il bilancio[19].
Se l’assemblea per l’approvazione del rendiconto si svolge nel termine di legge (180 أيام, الفن السابقين. 1130, ن. 10, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات), ma tardivamente rispetto al termine più breve fissato dal regolamento, al più si può porre un problema di tempestività della convocazione, che però non è indicata dal legislatore come ipotesi di grave irregolarità[20].
Inoltre, poiché il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea (con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo), sebbene l’amministratore sia tenuto a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto, ove i condòmini non chiedano la revoca dell’amministratore, tacitamente approvano il suo operato e consentono al medesimo di continuare ad esercitare la sua attività. In tale contesto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto[21].
Non può essere ascritta a grave irregolarità l’erronea imputazione – in maniera chiara e trasparente – ad un singolo condomino una spesa non dovuta, specie ove tale condotta sia avallata dall’assemblea che abbia approvato quel rendiconto[22].
La superficialità nella tenuta dei registri e nella comunicazione dei dati integrano un comportamento inescusabile, atto a determinarne la revoca giudiziale, a nulla rilevando l’esistenza di una conoscenza concreta da parte dei condomini dei dati richiesti da tali ultime disposizioni[23].
È stata ritenuta fondata, ad avviso della giurisprudenza, la richiesta di revoca dell’amministratore nei seguenti casi:

l’amministratore manomette un muro comune senza l’assenso dei condomini e senza assumere preventivamente ogni necessaria informazione e cautela tecnica[24], o modifica parti comuni dell’edificio condominiale autonomamente con modalità che hanno poi determinato la decadenza del certificato di prevenzione incendi[25];
il comportamento dellʼamministratore che, richiestone da uno dei condomini, ometta per un lungo tempo e comunque al di là di un termine ragionevole di consegnare o di offrire in visione i documenti o di comunicare dati relativi alla gestione condominiale[26];
se l’amministratore informa i condomini di un contenzioso in atto con ritardo di quattro mesi[27];
la non corretta stesura del bilancio[28].

Non giustifica invece, la revoca dell’amministratore:

se, al momento dell’accettazione della nomina, egli omette di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dove si trovano i registri condominiali[29];
un modesto ritardo nell’assunzione di un’incombenza, qualora non si traduca in una forma di colpevole inerzia, come nel caso in cui venga contestato all’amministratore di non essersi mosso con solerzia nell’attività di risarcimento dei danni subiti dal ricorrente, ritardo considerato fisiologico dei rallentamenti decisionali ed operativi connessi alle decisioni assembleari[30];
la mancata installazione della targhetta identificativa dei dati dell’amministratore[31];
quando l’assemblea lo ha dispensato dall’agire per la riscossione delle somme dovute da un condomino moroso e abbia convocato alle adunanze assembleari il custode giudiziario dell’immobile di proprietà quest’ultimo[32];
la mancata convocazione dell’assemblea per discutere la realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale[33];
non aver tempestivamente informato l’assemblea dei condomini dell’impugnazione di una delibera condominiale[34];
il fatto che non sia provata la volontaria intenzione da parte dell’amministratore del condominio di ostacolare l’informazione di tutti i condomini sulla convocazione dell’assemblea[35];
il comportamento dell’amministratore il quale – di fronte a gravi esigenze di amministrazione e sul presupposto dell’inattività dei condomini nella convocazione dell’assemblea – prenda l’iniziativa, previo il consenso di tutti i condomini, di aumentare le quote condominiali senza autorizzazione assembleare[36];
se l’assemblea condominiale adotta deliberazioni nulle o annullabili e l’amministratore si limiti a darvi esecuzione, in quanto in tal caso il condomino ha il rimedio dell’impugnazione della delibera o del ricorso all’autorità giudiziaria mediante gli strumenti di legge[37].

Il procedimento
L’istanza di revoca giudiziaria dell’amministratore è improcedibile se non è preceduta dalla convocazione dell’assemblea che deve pronunciarsi su tale revoca[38].
Inoltre, il procedimento di mediazione obbligatoria è applicabile anche al giudizio di revoca giudiziale dell’amministratore, quale condizione di procedibilità, non rilevando in senso contrario quanto disposto dall’art. 5, comma IV, اللاتفية. f), د. إل جي إس. 04/03/2010 ن. 28, stante la specialità della disciplina dettata dagli art. 64 البريد 71 quarter, disp. att. سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات[39].
È inammissibile il ricorso per la revoca giudiziale nei confronti di un amministratore il cui incarico è già scaduto, che ha continuato a svolgere le proprie funzioni esclusivamente in regime di prorogatio: il ricorso, في الواقع, violerebbe il principio della sovranità dell’assemblea. In questo caso, il singolo condomino può richiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 1105, سمك القد. CIV. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l’assemblea non abbia provveduto in tal senso[40].
Il procedimento di revoca riveste carattere eccezionale, sostitutivo della volontà assembleare, è attivabile anche su iniziativa del singolo condomino ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Tali essendo le caratteristiche del giudizio, esso non ammette la partecipazione del condominio o di altri condomini: legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini, e non essendo ammissibile l’intervento adesivo del condominio[41] o di altri condomini rispetto a quello istante[42].
Nel procedimento di revoca le parti devono stare in giudizio con l’assistenza di un difensore, in quanto il procedimento – sia pure formalmente di volontaria giurisdizione – ha sostanzialmente carattere contenzioso, incidendo su posizioni giuridiche soggettive[43].
Laddove, nelle more del procedimento di revoca giudiziale, l’amministratore rassegni le dimissioni, permane in capo al ricorrente un interesse sostanziale ad ottenere una pronuncia che investa il merito della pretesa azionata, posto che l’art. 1129, comma XIII, سمك القد. CIV. prevede espressamente che, in caso di revoca dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non possa nominare nuovamente l’amministratore revocato[44].
Il procedimento si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato condominio/amministratore; in tema di prova, ول, si dovrebbe applicare il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione[45].
Il procedimento di revoca si svolge in camera di consiglio, si conclude con decreto motivato reclamabile alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione (الفن السابقين. 64, disp. att. al cod. بروك. في حالة انهيار سقف العمارات) e si struttura, ول, come giudizio camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o status[46].
Il procedimento soggiace al regolamento delle spese di lite, الفن السابقين. 91, سمك القد. بروك. CIV. dovendosi escludere, che queste possano essere ripetibili nel rapporto interno tra il condomino vittorioso che le ha anticipate e il condominio, nei cui confronti pure si producono gli effetti della decisione, in quanto è nel rapporto processuale tra le parti del giudizio che le spese trovano la loro esclusiva regola di riparto[47]. In caso di accoglimento della domanda giudiziale il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato (فن. 1129, comma XI, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات).
Avverso il decreto della Corte di appello che, in sede di reclamo, abbia provveduto sulla domanda di revoca dell’amministratore, non è ammesso il ricorso straordinario per cassazione (così come il regolamento di competenza[48] e l’impugnazione per revocazione ex art. 395, سمك القد. بروك. في حالة انهيار سقف العمارات[49]) in quanto tale statuizione, adottata all’esito di un procedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare), è priva di efficacia decisoria e non incide su situazioni sostanziali di diritti o status.
Ciò non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide; tutela che, per l’amministratore eventualmente revocato, non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente (non esistendo un diritto dell’amministratore alla stabilità dell’incarico): la diversità dell’oggetto e delle finalità del procedimento camerale e di quello ordinario, unitamente alle diverse causae petendi, così come impedisce di attribuire efficacia vincolante al provvedimento camerale nel giudizio ordinario, del pari non consente di ritenere che il giudizio ordinario si risolva in un sindacato del provvedimento di revoca[50].
Il decreto può invece essere impugnato davanti al giudice di legittimità limitatamente alla statuizione sulle spese di giudizio, concernente posizioni giuridiche soggettive di debito e credito, che discendono da un autonomo rapporto obbligatorio.
Le conseguenze della revoca
L’amministratore del condominio conserva i propri poteri fino a quando non venga sostituito, sicché egli deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità[51].
Il provvedimento in camera di consiglio di revoca dell’amministratore ha efficacia, وفقا للفن. 741 سمك القد. بروك. في حالة انهيار سقف العمارات, dalla data dell’inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, e non dalla data dell’istanza, non essendo al riguardo applicabile – data la diversità, per natura, funzione e contenuto, del detto provvedimento di volontaria giurisdizione rispetto alla sentenza – il principio di retroattività di questa al momento della domanda.
Gli atti compiuti dall’amministratore in data anteriore a quella dell’inizio dell’efficacia del provvedimento camerale, ول, non sono viziati da automatica invalidità e continuano a produrre effetti e a essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio[52]: l’istituto della prorogatio imperii è infatti applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, anche per revoca[53].
L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca giudiziale, non ha diritto al risarcimento dei danni, الفن السابقين. 1725, comma I, سمك القد. CIV. sussistendo una giusta causa per la sua rimozione dall’incarico[54]: egli non ha nemmeno diritto al pagamento dell’intero compenso stabilito per la normale durata dell’incarico, ma alla minor somma liquidata in proporzione al tempo di effettiva esecuzione del mandato[55].
L’amministratore revocato deve rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa (indipendentemente dall’esercizio cui le somme si riferiscono) e la documentazione di competenza del condominio, essendo la peraltro la revoca espressione di una volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione[56].
Se l’amministratore revocato non restituisce quanto ricevuto a causa dell’incarico[57], il nuovo amministratore è legittimato ad agire nei suoi confronti (anche ex art. 700, سمك القد. بروك. في حالة انهيار سقف العمارات[58]) per la restituzione dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale, senza necessità di essere autorizzato dall’assemblea, perché la legittimazione attiva processuale, الفن السابقين. 1130, سمك القد. CIV. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste, comprende quella indispensabile per l’espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente[59].
In caso di revoca giudiziale, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato[60]: tale preclusione si intende valida soltanto nell’esercizio successivo, e non sine die, non potendo trasformarsi, per l’assemblea, in una limitazione perpetua della libertà decisionale e, per l’amministratore di condominio, in una sanzione a tempo indeterminato, in violazione del principio di proporzionalità laddove non si tenga conto degli specifici motivi, più o meno gravi, che abbiano condotto alla revoca[61].
Integra inoltre abuso del diritto discrezionale della maggioranza dei condomini la nomina del nuovo amministratore scegliendolo nella persona del figlio di quello precedentemente revocato dall’autorità giudiziaria per mala gestio, con la conseguente invalidità della relativa delibera assembleare[62].
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Note:
[1] Approfondimento redatto nel mese di ottobre 2021.
[2] Articolo così sostituito dall’art. 9, من المؤسسات الشريكة في صندوق الانتربنك موافق للإنقاذ. 11/12/2012, ن. 220, in vigore dal 17/06/2013.
[3] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 28/10/1991, ن. 11472.
[4] Art. 1130, comma I, nn. 6), 7) البريد 9):
“6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (2)
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”.
[5] Cfr. Tribunale sez. III – Catania, 16/11/2018.
[6] Cfr. Tribunale – Mantova, 22/10/2015.
[7] Cfr. Corte appello sez. أنا – Cagliari, 10/07/2018; Cassazione civile sez. II – 23/08/1999, ن. 8837; Tribunale – Napoli, 24/11/1994; Tribunale – Lecco, 02/06/1987.
[8] Cfr. Tribunale sez. XIII – ميلانو, 19/06/2018, ن. 1963.
[9] Cfr. Tribunale sez. giurisd. – ميلانو, 10/05/2018; Tribunale – ميلانو, 28/03/2018, ن. 955.
[10] Cfr. Tribunale sez. الخامس – روما, 10/02/2017, ن. 1182 (nel caso di specie, l’insieme delle condotte inadempienti dell’amministratore aveva integrato gli estremi di violazioni gravi che avevano reso legittimo il ricorso al tribunale e doveroso l’intervento di rimozione).
[11] Cfr. Tribunale sez. XIII – ميلانو, 20/06/2018, ن. 1963.
[12] Cfr. Tribunale – Livorno, 11/07/2019, ن. 3590 (nel caso di specie, è stata attestata la mancata utilizzazione del conto condominiale per i pagamenti del manutentore).
[13] Cfr. Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 18/01/2017, ن. 205 (nel caso di specie, l’amministratore addossava al condominio le spese di gestione di una propria società, la quale inoltre sistematicamente si aggiudicava l’esecuzione delle opere, poi appaltate a terzi con un ricarico di oltre il 20%).
[14] Cfr. Tribunale sez. أنا – ساليرنو, 03/05/2011; Tribunale – S.Maria Capua V., 17/07/1997; Tribunale – ميلانو, 29/09/1993.
[15] Cfr. Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Taranto, 21/09/2015.
[16] Cfr. Tribunale – Messina, 15/11/2011.
[17] Cfr. Tribunale sez. III – Bari, 13/07/2018; Tribunale sez. الخامس – روما, 07/07/2017; Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Udine, 25/03/2014.
[18] Cfr. Tribunale – Palermo, 14/02/2020.
[19] Cfr. Tribunale – Mantova, 22/10/2015.
[20] Cfr. Tribunale – Palermo, 14/02/2020; Corte appello sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Venezia, 26/10/2018, ن. 3399.
[21] Cfr. Tribunale sez. IV – Napoli, 03/10/2019, ن. 8712.
[22] Cfr. Tribunale – Massa, 20/05/2019.
[23] Cfr. Corte appello sez. أنا – Trento, 07/11/2014.
[24] Cfr. Tribunale – Trento, 18/06/2014.
[25] Cfr. Corte appello sez. أنا – Trento, 07/11/2014.
[26] Cfr. Tribunale sez. أنا – Messina, 22/01/2013. Contra, Tribunale – Parma, 12/03/1999, per cui non sono ravvisabili i fondati sospetti di gravi irregolarità che comportano la revoca giudiziale dell’amministratore nel rifiuto da questi opposto alla richiesta di un condomino di ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio.
[27] Cfr. Tribunale – Napoli, 24/11/1994.
[28] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 05/11/2020, ن. 24761.
[29] Cfr. Corte appello sez. أنا – Cagliari, 28/06/2018. Contra, Tribunale – ميلانو, 23/01/2018, ن. 828, per cui l’art. 1129, comma II, سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات, la comunicazione dei dati del neo-amministratore e la indicazione del luogo dove si trovano i registri condominiali è un adempimento che deve essere effettuato contestualmente alla accettazione della nomina; il mancato rispetto di tale adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità tale da comportare la revoca giudiziale.
[30] Cfr. Tribunale sez. XIII – ميلانو, 03/03/2017.
[31] Cfr. Tribunale – Firenze, 15/12/2014.
[32] Cfr. Tribunale – Cremona, 17/11/2014, ن. 3786.
[33] Cfr. Tribunale sez. أنا – ساليرنو, 30/10/2007.
[34] Cfr. Cassazione civile sez. II – 23/08/1999, ن. 8837.
[35] Cfr. Corte appello – Genova, 05/04/1991.
[36] Cfr. Tribunale – Foggia, 18/02/1997.
[37] Cfr. Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 18/01/2017, ن. 205 Tribunale – Firenze, 22/04/1991; Tribunale sez. III – Modena, 16/05/2007.
[38] Cfr. Corte appello sez. في حالة انهيار سقف العمارات – تورينو, 05/12/2017; Tribunale – Asti, 18/08/2017.
[39] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 18/01/2018, ن. 1237; Tribunale – Macerata, 10/01/2018. Contra, Tribunale – ميلانو, 28/03/2018, ن. 955, secondo la quale è esclusa la mediazione in quanto si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione.
[40] Cfr. Tribunale – Teramo, 29/06/2016.
[41] Che, ول, non può intervenire in adesione all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente.
[42] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 21/02/2020, ن. 4696; Tribunale – ميلانو, 28/03/2018, ن. 955; Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 22/02/2016; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 22/10/2013, ن. 23955; Tribunale – Messina, 15/11/2011; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 23/08/1999, ن. 8837; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 09/12/1995, ن. 12636; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 13/03/1989, ن. 1274. Contra, Tribunale sez. أنا – ساليرنو, 20/06/2006, secondo cui l’intervento può eccezionalmente ammettersi ove sia spiegato, in caso di fattispecie a legittimazione plurima (come nella fattispecie di revoca di amministratore condominiale), da soggetto che sarebbe altrimenti legittimato a proporre quel medesimo ricorso, con il solo limite che l’interventore non formuli una domanda autonoma e diversa da quella che ha dato origine al procedimento camerale.
[43] Cfr. Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 22/02/2016; Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 22/02/2016; Tribunale – ميلانو, 22/06/2001. Contra, Cassazione civile sez. VI – 23/06/2017, ن. 15706, per cui nel giudizio di revoca dell’amministratore non è richiesto il patrocinio di un difensore legalmente esercente, الفن السابقين. 82, فاصلة 3, سمك القد. بروك. في حالة انهيار سقف العمارات, trattandosi di un procedimento camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o “status”. Pertanto, ove si difenda personalmente e non rivesta anche la qualità di avvocato, il condomino che agisca per la revoca può richiedere, indicandole in apposita nota, unicamente il rimborso delle spese vive concretamente sopportate e non anche la liquidazione del compenso professionale, che spetta solo al difensore legalmente esercente.
[44] Cfr. Tribunale sez. XIII – ميلانو, 02/12/2016; Tribunale sez. XIII – ميلانو, 02/12/2016, ن. 3364; Tribunale sez. XIII – ميلانو, 02/12/2016, ن. 13360.
[45] Cfr. Tribunale sez. أنا – ساليرنو, 12/04/2011.
[46] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 22/09/2020, ن. 19859.
[47] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 06/05/2021, ن. 11871; Tribunale sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Modena, 18/01/2017, ن. 205; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 01/09/2014, ن. 18487; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 22/10/2013, ن. 23955; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 26/06/2006, ن. 14742; Corte appello – ميلانو, 15/12/2004; Cassazione civile sez. un. – 29/10/2004, ن. 20957; Tribunale – Parma, 12/03/1999. Contra, Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 26/09/2005, ن. 18730 (conforme, Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 30/03/2001, ن. 4706; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 13/03/1989, ن. 1274), per cui le spese del procedimento relativo alla nomina o alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, وفقا للفن. 1129 سمك القد. في حالة انهيار سقف العمارات, non possono essere liquidate dal giudice adito, ma devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso o resistendo a tale iniziativa giudiziaria.
[48] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 04/04/2017, ن. 8656.
[49] Cfr. Corte appello sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Catania, 18/02/2009.
[50] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 28/07/2020, ن. 15995; Cassazione civile sez. VI – 18/03/2019, ن. 7623; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 30/11/2017, ن. 28764; Cassazione civile sez. VI – 08/05/2017, ن. 11172; Cassazione civile sez. VI – 11/04/2017, ن. 9348; Cassazione civile sez. VI – 27/02/2012, ن. 2986; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 04/07/2011, ن. 14562; Cassazione civile sez. VI – 01/07/2011, ن. 14524 Corte appello sez. في حالة انهيار سقف العمارات – Catania, 18/02/2009; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 14/11/2006, ن. 24285; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 30/03/2001, ن. 4706; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 21/02/2001, ن. 2517; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 15/05/2000, ن. 6249; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 23/08/1999, ن. 8837; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 23/02/1999, ن. 1493; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 27/03/1998, ن. 3246; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 10/05/1997, ن. 4090; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 20/02/1992, ن. 2085; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 04/02/1988, ن. 1103; Cassazione civile sez. un. – 29/10/2004, ن. 20957. Contra, Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 10/01/2003, ن. 184 (conforme, Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 18/05/1996, ن. 4620), per cui è ammissibile il ricorso per cassazione, وفقا للفن. 111 cost., avverso il decreto con cui la corte di appello provvede in sede di reclamo sul decreto del tribunale che ha pronunziato, su istanza di alcuni condomini, in tema di revoca dell’amministratore di condominio.
Né tali principi contrastano con l’art. 13 Cedu, il quale, nello stabilire che ogni persona i cui diritti e libertà riconosciuti nella Convenzione siano violati ha diritto di presentare un ricorso avanti ad una magistratura nazionale, non implica affatto che gli Stati debbano sempre ed in ogni caso accordare la tutela giurisdizionale fino al livello del rimedio di legittimità, la cui funzione ordinamentale non consiste nel tutelare l’ius litigatoris, attribuendo al singolo ulteriori opportunità di verifica delle condizioni di fondatezza della sua pretesa, ma di garantire l’ius constitutionis, cioè la nomofilachia e con essa l’uniformità dell’interpretazione giurisprudenziale (راجع. Cassazione civile sez. un. – 29/10/2004, ن. 20957).
[51] Cfr. Tribunale sez. XIII – ميلانو, 28/08/2019, ن. 7888; Cassazione civile sez. VI – 08/03/2019, ن. 6760. Per questo deve essere respinta l’opposizione a decreto ingiuntivo nella quale sia contestata la legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio, revocato da assemblea condominiale precedente al decreto suddetto, qualora l’assemblea non abbia provveduto alla nomina di un nuovo amministratore: in tale ipotesi, في الواقع, fino all’intervenuta nomina di nuovo amministratore, resta in carica quello precedente, al quale dunque deve essere riconosciuta legittimazione ad agire (راجع. Tribunale – Nocera Inferiore, 12/03/2018, ن. 418).
[52] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 11/01/2017, ن. 454; Cassazione civile sez. lav. – 01/02/1990, ن. 666.
[53] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 16/01/2014, ن. 821; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 30/10/2012, ن. 18660; Tribunale sez. الخامس – روما, 11/02/2011, ن. 2963; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 23/01/2007, ن. 1405; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 27/03/2003, ن. 4531; Tribunale – ميلانو, 18/05/1992; Tribunale – Trieste, 03/04/1993, Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 27/01/1988, ن. 739. Contra, Giudice di pace – Fermo, 30/09/2015, per cui La revoca giudiziale dell’amministratore comporta l’immediata cessazione del rapporto di mandato esistente tra lo stesso ed il condominio, non trovando applicazione in tale ipotesi – contrariamente a quelle di scadenza del mandato, dimissioni o mancato rinnovo dell’incarico – l’istituto della c.d. prorogatio dei poteri, non potendo più esercitare da quel momento alcuna attività – sia essa ordinaria che straordinaria.
[54] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 19/03/2021, ن. 7874.
[55] Cfr. Giudice di pace – Avellino, 22/09/2005.
[56] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 08/07/2021, ن. 19436; Tribunale sez. الخامس – روما, 22/08/2019, ن. 16659; Tribunale – Grosseto, 30/11/2018, ن. 1001; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 28/10/1991, ن. 11472; Tribunale – ميلانو, 05/11/1992.
[57] Tra cui i documenti concernenti la gestione, non potendo trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum.
[58] Cfr. Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 28/10/1991, ن. 11472; Tribunale – ميلانو, 05/11/1992.
[59] Cfr. Corte appello sez. III – Bari, 14/05/2020, ن. 674; Cassazione civile sez. في حالة انهيار سقف العمارات – 28/10/1991, ن. 11472.
[60] La delibera con cui l’assemblea, nell’esercizio successivo, nomina nuovamente l’amministratore revocato deve essere inquadrata nell’ambito delle deliberazioni annullabili in quanto contraria alla legge, non essendo ipotizzabile una violazione della morale o dell’ordine pubblico (راجع. Corte appello sez. في حالة انهيار سقف العمارات – تورينو, 13/12/2017, ن. 2657).
[61] Cfr. Tribunale – Trieste, 28/01/2020, ن. 82; Tribunale – Trieste, 11/12/2018, ن. 729; Tribunale sez. أنا – Velletri, 30/10/2017, ن. 3061.
[62] Cfr. Tribunale – Ivrea, 01/09/2019.

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La revoca dell’amministratore di condominio

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