La proprietà edilizia: ratio e inquadramento –scheda di diritto

Objavljeno Listopad 24, 2022 by Davide Mastrangelo in Pravo

Nell’ambito della proprietà edilizia si rinvengono poche norme nel codice civile e importanti leggi speciali da osservare nell’attività edificatoria dei suoli.
L’esigenza che si rinviene in questa normativa composita, è quella di soddisfare l’interesse del privato ad edificare sul proprio fondo contemperandolo con l’interesse generale ad un ordinato sviluppo del suolo al fine di evitare devastazioni del paesaggio, crescita incontrollata delle città, confusa mescolanza tra insediamenti produttivi, abitativi e zone agricole.
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Cessione di cubatura ( o di volumetria)
Natura Giuridica – Contrasti dottrinali
Intervento della Cass.SSUU. u 2021 n.16080
Diritti Edificatori – Compensazione Urbanistica – Perequazione Urbanistica – Inquadramento generale
La Compensazione Urbanistica
Natura Giuridica
Perequazione Urbanistica – differenze con la cessione compensativa

1. Cessione di cubatura ( o di volumetria)
Nell’ambito della pianificazione urbanistica, l’amministrazione individua le cd zone omogenee in cui il rapporto tra metri cubi e metri quadrati e’ omogeneo in modo da garantire il medesimo indice di fabbricabilità.
Ora con l’istituto in commento, è possibile trasferire la “cd potenzialità edificatoria” al’interno della medesima zona, con la conseguenza che il cessionario sul proprio fondo ha un diritto di costruire maggiorato, ovvero al suo diritto aggiunge quello trasferitogli dal cedente : tale diritto circola autonomamente rispetto al fondo.
2. Natura Giuridica – Contrasti dottrinali
In dottrina si è discusso circa la natura giuridica della cessione.
Per un certo orientamento si tratta di un diritto reale immobiliare soggetto a forma scritta ad substantiam e a trascrizione.
Per altro orientamento, si tratterebbe di un diritto di servitù che vede il cedente subire un peso sul proprio fondo costituito dall’obbligo di non edificare e di sopportare la realizzazione di un edificio di maggiore ampiezza sul fondo del proprietario finitimo.
Altra impostazione, diversamente, inquadra tale diritto tra quelli di natura obbligatoria la cui efficacia è subordinata al rilascio del permesso di costruire da parte della P.A.
3. Intervento della Cass.SSUU. u 2021 n.16080
Attesa la disputa dottrinaria, u 2021 è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite – sia pure per chiarire un profilo fiscale dell’atto di trasferimento – che ha delineato l’istituto in parola.
Invero il supremo collegio ne ha ricordato preliminarmente la nozione: trattasi di una cessione con il quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura riconosciuta dal piano regolatore e, formandone un diritto a se stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo.
Circa la natura giuridica, la Cassazione non condivide l’orientamento che inquadra la cessione nell’ambito del diritto reale, precisando che non può essere inteso quale diritto di superficie, poiché l’edificazione avviene sul fondo del cessionario e neanche puo’ essere inteso come diritto di servitu’ in quanto non sussiste necessariamente la vicinanza tra fondi potendo la costruzione avvenire su un lontano suolo del cessionario, purchè nella medesima zona.
Le Sezioni Unite non sono convinte neanche della tesi obbligatoria del negozio di cessione che valorizza eccessivamente la funzione pubblicistica della fattispecie riducendo a mero negozio preparatorio l’accordo.
doista, per il Collegio, l’atto di disposizione patrimoniale del cedente assume importanza notevole sia sotto il profilo giuridico con la conseguente compressione del diritto di proprietà, sia sotto il profilo economico, dato che la cessione di cubatura spesso esaurisce il valore del suolo.
Alla luce di tali premesse il collegio ha definito la cessione di cubatura come un atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e a contenuto patrimoniale non richiedente la forma pubblica ad substantiam ex art 1350 cc; trascrivibile ex art.2643 cc n.2 bis, soggetto a imposta di registro, nonché, in caso di trascrizione e voltura, a imposta ipotecaria e e catastale.

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4. Diritti Edificatori – Compensazione Urbanistica – Perequazione Urbanistica – Inquadramento generale
Diversa dalla cessione di cubatura è la cessione dei diritti edificatori, la cui esigenza è quella di controbilanciare la sperequazione urbanistica che colpisce alcuni terreni.
Invero nell’ambito della pianificazione urbanistica, taluni fondi sono interessati da vincoli di inedificabilità e/o di esproprio, a differenza di altri a cui, invece, è riconosciuta una destinazione urbanistica con il vantaggio di produrre una rendita fondiaria.
Il proprietario di un terreno inciso da un vincolo di natura pubblicistica puo’ essere ricompensato acquistando il diritto edificatorio del proprietario avvantaggiato che gli cede una quota dell’indice fondiario da esercitare sulla sua area. Tale diritto circola autonomamente rispetto alla proprietà del terreno.
5. La Compensazione Urbanistica
Nell’ambito dei diritti edificatori, abbiamo la compensazione urbanistica, istituto col quale la P.A. che pone un vincolo di esproprio su un’area privata, acquista l’area interessata ed in “compensazione” riconosce al proprietario un diritto edificatorio su altra area evitando di conseguenza di ricorrere alla procedura espropriativa.
6. Natura Giuridica
In dottrina si sono avvicendate tesi con conclusioni diametralmente opposte.
Invero a coloro che ne sostenevano la natura reale del diritto, inquadrandolo ora nel diritto di superficie, ora nel diritto di servitu negativa altius non tolledi o non aedificandi, si è contrapposta una tesi che ne affermava la natura obbligatoria trattandosi di un credito edilizio.
La Cassazione a Sezioni Unite intervenuta nel 2020 a dirimerne i contrasti, ha confermato la natura non reale del diritto, escluso dalla mancanza di inerenza e vicinanza al fondo e potendo essere trasferito autonomamente dal fondo e come tale non soggetto a imposta comunale sugli immobili.
7. Perequazione Urbanistica – differenze con la cessione compensativa
La perequazione urbanistica – istituto rientrante nel novero dei diritti edificatori – non è altro che
il diritto di edificare sul proprio fondo, riconosciuto ab origine nell’ambito della pianificazione urbanistica. Quindi è una qualità intrinseca del fondo.
Diversamente la compensazione urbanistica è una convenzione tra privato inciso dal vincolo pubblico e p.a., di natura sinallagmatica, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con un diritto edificatorio da esercitare su altra area da individuare anche in un secondo momento.
In conclusione, riepilogando sinteticamente quanto sopra detto, con la cessione di cubatura si da la possibilità di maggiorare il diritto di edificare nella medesima zona sul fondo del cessionario, con la compensazione urbanistica si trasferisce, al cessionario inciso, la possibilità di edificare sul fondo del cedente avvantaggiato.
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