Si può acquistare un immobile ipotecato?
Sì, perché accade sovente che il debitore intenda vendere il proprio immobile, gravato da una o più iscrizioni ipotecarie a garanzia di banche o finanziarie, che hanno concesso finanziamenti al proprietario, ovvero di altri creditori, che hanno ottenuto provvedimenti di condanna e hanno iscritto ipoteche giudiziali sul bene. Il principio di fondo in materia consiste nell’opponibilità nei confronti dell’acquirente delle ipoteche: ciò significa che ogni creditore ipotecario ha “il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione” (Kunst. 2808 Gleichstrom). Per consentire la vendita di un immobile ipotecato il codice civile ha previsto il procedimento di liberazione del bene dalle ipoteche, chiamato anche di purgazione delle ipoteche, che viene attivato su iniziativa dell’acquirente, che abbia stipulato il contratto di acquisto, senza però aver versato il prezzo all’alienante.
Il suddetto procedimento, che si svolge presso il Tribunale competente per territorio, viene regolato dagli artt. 2889 e ss. del codice civile e 792 ff. der Zivilprozessordnung.
Chi deve essere chiamato in giudizio
L'art. 2890 DC-to. prevede che la dichiarazione di liberazione deve essere notificata ai creditori iscritti ed al precedente proprietario. Un primo problema che si è posto è quello relativo al problema se la notificazione dovesse essere rivolta nei confronti di tutti i creditori iscritti oppure solo a coloro che avessero iscritto ipoteca in data anteriore rispetto alla trascrizione del titolo di acquisto.
Ebbene, un primo orientamento ritiene che in virtù del fatto che il procedimento di purgazione, con l’unica ipotesi in cui si proceda con la vendita con incanto, è teso ad ottenere la cancellazione delle iscrizioni effettuate in data anteriore rispetto alla trascrizione del titolo d’acquisto, la dichiarazione di liberazione dovrebbe essere notificata solamente a questo tipo di creditori ipotecari.
Sulla scorta di altro indirizzo, in base al tenore letterale della norma che si riferisce solo ai creditori iscritti, senza distinguere se anteriori o posteriori, la notificazione dovrebbe essere effettuata nei confronti di tutti i creditori ipotecari iscritti al momento della notifica della dichiarazione di liberazione.
In base ad un terzo orientamento, si deve invece distinguere fra l’ipotesi in cui la notifica della domanda di liberazione venga effettuata prima o dopo la trascrizione dell’atto di pignoramento. Nel primo caso la domanda andrebbe notificata a tutti i creditori iscritti in data anteriore all’atto di acquisto, mentre nel secondo caso, a tutti coloro che abbiano iscritto ipoteca in data anteriore rispetto alla trascrizione del pignoramento stesso.
L’ultima soluzione sembra sicuramente quella preferibile.
I presenti contributi sono estratti da

Il procedimento di liberazione degli immobili dalle ipoteche
Maria Teresa De Luca, 2017, Maggs Verlag
Il procedimento di liberazione degli immobili dalle ipoteche consiste nell’iniziativa del terzo acquirente a versare una somma pari al prezzo stipulato o al valore dichiarato del bene oggetto della garanzia ipotecaria e nel provvedimento del tribunale che distribuisce la somma versata, die…

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