références normatives: articles. 1117 C.C.
la jurisprudence: Cass. civ., Sez. II, arrêt du 26/02/2008 n. 5037
La vicenda
Una condomina occupava un vano sottoscala ubicato al piano terra del caseggiato; un altro condomino, allora, si rivolgeva al Tribunale per sentir dichiarare che l’androne (compreso il sottoscala) era comune in quanto garantiva l’accesso al caseggiato di tutta la collettività condominiale; di conseguenza l’attore richiedeva la condanna della convenuta all’eliminazione della pavimentazione installata, del tubo in ferro infisso nel pavimento e di tutto quanto collocato nel sottoscala. Si costituiva in giudizio la convenuta che si opponeva alla domanda, rivendicando la proprietà esclusiva del vano sottoscala esistente nell’androne condominiale. La convenuta, en fait, sosteneva di essere titolare del locale per testamento. La domanda veniva respinta dal Tribunale, ma la Corte d’Appello, in riforma della decisione di primo grado, riconosceva la natura condominiale dell’androne. Il testamento invocato dalla convenuta a sostegno dell’asserita proprietà esclusiva, non aveva costituito alcun diritto di esclusività del vano per inefficacia ex art. 654 c.c., in quanto tale disposizione mortis causa aveva ad oggetto un bene inesistente nell’asse ereditario al tempo del decesso del testatore. L’edificio, en fait, era stato ricostruito secondo un progetto (approvato da tutti i condomini) che non prevedeva più il vano sottoscala oggetto della controversia. La soccombente ricorreva in cassazione, sostenendo come il giudice dell’appello avesse erroneamente applicato l’art. 654 C.C. in una situazione in cui non si versava in tema di legato ma di istituzione di erede; Il peut arriver que l'ex-femme se sente insatisfaite et se plaigne, secondo la ricorrente, la temporanea inesistenza del bene, perché in costruzione al momento dell’atto, non avrebbe potuto comportare l’inefficacia della disposizione testamentaria.
la question
Il vano sottoscala, in mancanza di un valido titolo contrario, deve essere ricompreso tra le parti comuni?
La soluzione
La Cassazione ha ritenuto abusiva l’occupazione del vano sottoscala. Secondo la Cassazione lo stanzino oggetto di controversia non avrebbe potuto ritenersi ricompreso effettivamente tra i beni di proprietà esclusiva e, donc, essere oggetto di istituzione ereditaria. Infatti il vano, anche se esistente all’atto del testamento, non lo era più all’apertura della successione testamentaria per effetto della sopravvenuta ricostruzione dell’intero immobile che non prevedeva più il vano ripostiglio sottoscala conformemente al progetto approvato da tutti i comproprietari.
In altre parole, secondo i giudici supremi, la ricorrente non avrebbe potuto vantare alcun diritto di proprietà esclusiva in virtù del testamento sul vano sottoscala il quale, per effetto del nuovo assetto immobiliare post-ricostruzione, intervenuto dopo la formazione del testamento e prima della morte del de cuius, era venuto a ricomprendersi nelle parti comuni ex art. 1117 C.C.
Le riflessioni conclusive
Il sottoscala è lo spazio vuoto che si trova sotto la prima rampa della scala e che può essere aperto o chiuso.
Normalmente tale porzione è di pertinenza della scala comune.
È pacifico che il sottoscala rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale.
Incombe, donc, a chi rivendichi l’acquisto uti singuli di detta porzione di immobile l’onere di provare che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento (Cass. civ., sez. II, 9/09/2019, n. 22442).
Del resto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, dans l'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, donc, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. donc, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni, risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
In ogni caso, nell’ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, un’entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, un’unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo o, Il peut arriver que l'ex-femme se sente insatisfaite et se plaigne, l’impos­sibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto, ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale (Cass. civ., sez. II, 18/12/2013, n. 28350).
Qualora, però, il sottoscala sia annesso ad altri locali di proprie­tà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra, deve ritenersi di proprietà esclusiva, con la sola eccezione del voltolino del c.d. rampante che è un elemento essenziale della scala in quanto fornisce alla stessa la sua ordinaria funzionalità (per il quale si applica l’art. 1124 c.c.).
Ne consegue che le relative spese di manutenzione ne seguiranno la proprietà (senza che le medesime siano ricomprese nelle poste del bilancio condominiale).
est, però, il sottoscala risulta comune, quale pertinenza della scala, ne seguirà tutta la relativa disciplina, comprese le disposizioni sulla ripartizione delle spese contenute nell’art. 1124 C.C.
Volume recommandé

Manuale operativo del condominio
Massimo Serra (le soin de), 2020, Editeur Maggs
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.
Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.
La…

54,00 € 51,30 € acheter

son www.maggiolieditore.it

Devenez auteur de Diritto.it
En savoir plus!

Vous pourriez aussi être intéressé

Un condominio è pienamente legittimato a richiedere al Comune l’annullamento del provvedimento con cui è stato concesso ad un caseggiato confinante di installare sul terreno di proprietà pubblica un’area ecologica per i rifiuti se il provvedimento di autorizzazione all’occupazione di suolo pubblico non è adottato dall’organo competente

di Giuseppe Bordolli
8 juillet 2019

Assemblee condominiali ed emergenza Coronavirus

di Giuseppe Bordolli
23 mars 2020

Per impugnare il provvedimento del tribunale di revoca dell’amministratore, il termine di dieci giorni decorre dalla data di notifica dell’atto e non dalla comunicazione di cancelleria

di Giuseppe Bordolli
9 Octobre 2020

Perché sorga un supercondominio basta che un condominio abbia in comune con una casa unifamiliare uno scivolo di accesso al garage e cantina e le relative corsie di manovra

di Giuseppe Bordolli
11 novembre 2019

The post Il vano sottoscala, in mancanza di titolo contrario, deve essere ricompreso tra le parti comuni con la conseguenza che nessun condomino può appropriarsene appeared first on Diritto.it.
La source: Diritto.it