références normatives: art. 1138 C.C.
la jurisprudence: Cass., Sez. II, Jugement n °. 25840 la 09/12/2014
La vicenda
Un condomino realizzava alcune modifiche nella proprietà esclusiva, consistenti nel tamponamento di un balcone con una balaustra metallica e nella chiusura di altro balcone con una muratura in aggetto rispetto al filo facciata.
Alcuni condomini ritenevano che le predette modifiche avessero peggiorato l’estetica del palazzo; di conseguenza si rivolgevano al Tribunale per chiedere la condanna del “colpevole” alla demolizione dei manufatti realizzati nella propria unità immobiliare; del resto una clausola di natura contrattuale del regolamento prevedeva il divieto di occupare anche temporaneamente i locali e gli altri spazi sia di uso che di proprietà comune, con oggetti e materiali mobili di qualsiasi specie, erigere costruzioni di qualsiasi genere anche se di carattere provvisorio sia nei locali o spazi di uso comune che sui poggioli; nel regolamento era previsto pure il divieto di eseguire opere capaci di compromettere la stabilità o alterare l’estetica del fabbricato o comunque arrecare danni; in ogni caso gli attori chiedevano l’accertamento del comportamento negligente dell’amministratore, il quale avrebbe omesso di attivarsi per la tutela del bene comune in relazione agli interventi eseguiti; quest’ultimo però negava ogni addebito di inerzia o negligenza, concludendo per il rigetto della domanda nei suoi confronti.
Il convenuto si costituiva affermando il proprio diritto all’esecuzione delle opere in contestazione senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
Il Tribunale, in esito al giudizio, espletata una consulenza tecnica d’ufficio, condannava il convenuto alla rimessione in pristino, a sua cura e spese, delle facciate condominiali in corrispondenza dell’unità immobiliare di sua proprietà, ricompresa nel condominio.
In particolare il giudice di primo grado, dopo aver precisato che il termine “poggiolo”, utilizzato nel regolamento condominiale, è sinonimo di “balcone” o “terrazzino”, notava che le opere realizzate dal condomino avevano indubbiamente violato due espressi divieti regolamentari: quello di “erigere costruzioni sui poggioli” e quello di “alterare l’estetica del fabbricato”.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte d’Appello sostenendo che il giudice di primo grado aveva interpretato il regolamento condominiale in modo errato, limitandosi ad un’analisi meramente grammaticale di una singola riga del regolamento condominiale (divieto di costruire sopra poggioli) senza ricercare le ragioni di tale supposto divieto” e trascurando di considerare che le opere erano state eseguite su logge, non su poggioli; in ogni caso rilevava che la modifica introdotta coi lavori, oltre che limitatissima, non aveva alcun rilievo sulla facciata esterna, dato che non veniva interrotto alcun ritmo o violata alcuna armonia.
la question
Se una clausola del regolamento vieta di alterare l’estetica del palazzo e di occupare i “poggioli” con costruzioni il singolo condomino può tamponare tali manufatti di proprietà esclusiva?
La soluzione
La Corte d’Appello ha dato torto al condomino.
Secondo i giudici di secondo grado, attraverso la costruzione sui balconi di pareti, di tamponamento o di chiusura, che prima non esistevano, il soccombente ha realizzato modifiche incidenti sull’estetica del caseggiato, violando così in modo palese il divieto regolamentare di eseguire opere idonee ad alterare l’estetica del fabbricato o comunque arrecare danni.
Infatti, come è emerso dalla documentazione fotografica riprodotta nell’elaborato del CTU, il soccombente ha realizzato un mutamento illecito delle linee della facciata, arrivando a modificare l’effetto di vuoto/pieno della facciata, dovuto alle rientranze dei balconi, esistenti prima dei lavori contestati.
Sotto altro aspetto, la Corte d’Appello ha notato che il tamponamento dei balconi configura una costruzione, con conseguente violazione della disposizione regolamentare che vieta ai condomini di erigere costruzioni di qualsiasi genere sui poggioli, manufatti che possono essere anche chiamati balconi o logge.
Le riflessioni conclusive
Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo all’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare al limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art.1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione.
Non è raro così che una clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale vieti di eseguire opere che possano compromettere la stabilità o alterare l’estetica del fabbricato o comunque arrecare danni.
A tale proposito bisogna rilevare che, a differenza del concetto di stabilità dell’edificio, che implica valutazioni di tipo tecnico o della nozione di danno, l’alterazione è, semplicemente – in mancanza di margini di tolleranza, affidati al previo consenso dell’assemblea, che descrivano limiti e criteri per le modifiche che possano essere previamente autorizzate – qualsiasi mutamento d’aspetto della facciata del fabbricato, a prescindere da ogni valutazione di merito circa il tipo di mutamento introdotto, anche se limitatissimo.
In base a tali disposizioni regolamentari, donc, una qualsiasi opera che incide sull’originario assetto architettonico dell’edificio, viens, par exemple, l’apertura di nuovi lucernari o l’installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di un facciata o la collocazione di pensile sulla terrazza, è illegittima indipendentemente dal fatto che dette opere siano visibili o meno oppure dal fatto che vi sia lesione o meno dell’estetica del caseggiato: le opere realizzate sono comunque in contrasto con il regolamento che vieta qualsiasi opera modificatrice, anche migliorativa, senza necessità di ulteriori indagini.
Naturalmente tale pattuizioni sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento.
Si tenga conto però che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l’uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su quest’ultime una servitù reciproca.
Risulta quindi pienamente valida, par exemple, quella clausola contrattuale del regolamento che vieta di occupare anche temporaneamente le pertinenze (ad esempio i giardini o i balconi) con oggetti e materiali mobili di qualsiasi specie o impone di non erigere costruzioni di qualsiasi genere anche se di carattere provvisorio sui balconi: in tal caso – come giustamente sottolinea la sentenza in commento – il singolo condomino non può tamponare il balcone con murature o strutture di diverso materiale.
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