références normatives: art. 1123 C.C.
la jurisprudence: Cass. civ., Sez. II, arrêt du 24/11/2010, n. 23851
La vicenda
L’assemblea di un condominio deliberava di comunicare il codice d’accesso (da utilizzare con il cellulare) per aprire a distanza il cancello di accesso alla rampa del piano seminterrato del palazzo ai soli proprietari dei box, con esclusione di tutti gli altri; due condomini impugnavano avanti al Tribunale la delibera che ritenevano illegittima in quanto sottraeva al godimento delle esponenti la rampa che conduceva ad uno spazio che doveva ritenersi comune in base al codice civile ed al regolamento di condominio; in ogni caso notavano che con detta decisione assembleare veniva, di fatto, impedita la loro la possibilità di procedere a riparare le apparecchiature di condizionamento dell’aria a suo tempo collocate nell’intercapedine comune, di effettuare opere di manutenzione agli scarichi delle acque bianche e nere dalla diramazione delle singole proprietà fino all’immissione nella rete comune, nonché di utilizzare l’ascensore per il trasporto di materiali ed apparecchiature al piano di pertinenza.
Alla luce di quanto sopra gli attori richiedevano al Tribunale di accertare e dichiarare il loro diritto ad accedere attraverso il passo carrabile, anche con automezzi, al locale box, ordinando al condominio di comunicare i codici d’accesso per l’esercizio di detto diritto. Si costituiva il condominio convenuto, contestando in fatto ed in diritto la domanda e chiedendo di dichiararla inammissibile o rigettarla in quanto infondata.
la question
Il codice di accesso per il cellulare, necessario ad aprire il cancello di accesso alla rampa dei box, deve essere comunicato solo ai titolari delle dette autorimesse?
La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Lo stesso giudice ha notato che la rampa è autonoma dall’edificio e non è menzionata nell’elenco di cose comuni al caseggiato contenuto nel regolamento di condominio.
In altre parole, secondo il Tribunale la rampa non offre un comodo accesso alternativo all’edificio, ma presenta utilità solo per i proprietari dei posti auto (tutti di proprietà esclusiva) che si trovano nell’autorimessa; ce dernier, donc, hanno indiscutibilmente il diritto, nell’esercizio dei poteri gestionali che gli competono, di interdire l’accesso agli estranei nei locali box.
In ogni caso, il Tribunale ha escluso che il riferimento, contenuto nell’atto di acquisto delle unità immobiliari delle attrici, dell’esistenza di una servitù a carico delle parti comuni del fabbricato a favore di un vano posto al piano interrato, abbia qualche rilievo in relazione alla questione se la rampa sia da ritenersi comune a tutti i condomini o solo ai proprietari dei posti auto.
Allo stesso modo ritiene irrilevante che (prima della delibera) gli attori abbiano (illecitamente) utilizzato la rampa per raggiungere il seminterrato.
Le riflessioni conclusive
L’art. 1123 c.c., troisième alinéa, consente di affermare che, ove la “destinazione oggettiva” di un bene/impianto comune non fornisca utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse, si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale” (Cass. civ., sez. II, 29/01/2015, n. 1680). Dalle situazioni di c.d. “condominio parziale” derivano, premier, rilevanti implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese; en particulier, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cass. civ., sez. II, 27/09/1994, n. 7885). Ne consegue che nelle situazioni di condominio parziale, le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari che le hanno deliberate, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell’art 1123 c.c., a norma del quale quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, relativi alla loro manutenzione, sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Cass. civ., sez. II, 02/02/1995, n. 1255). A conferma di quanto sopra merita di essere ricordato che, nel caso esaminato, il Tribunale ha sottolineato come il regolamento di condominio ponesse tutte le spese (pulizia, illuminazione, manutenzione ordinaria e straordinaria) relative agli “spazi di manovra e rampe d’accesso” al locale box esclusivamente a carico “dei soli comproprietari con accesso all’autorimessa”. In tali casi, al fine di evitare il sorgere di controversie tra condomini, nella pratica è auspicabile che i tecnici, preposti alla formazione delle tabelle millesimali, adottino una nuova impostazione, che dia il giusto rilievo al precetto del terzo comma dell’articolo 1123 c.c., così da consentire una chiara ripartizione delle spese tra coloro che partecipano al condominio parziale e da escludere chi vi è estraneo.
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