normative requirements: art 843 c.c.
judicial precedents: Cass., Sez. II, Judgment No.. 1908 of 27/01/2009
The story
La proprietaria di un immobile confinante con un caseggiato chiedeva – senza successo – ai vicini condomini di poter passare nel cortile condominiale vicino per intonacare un muro del suo fabbricato e realizzare altre opere.
Il Tribunale – a cui la proprietaria si rivolgeva – non condivideva la posizione dei condomini (che sostenevano l’insussistenza dei presupposti per l’esercizio del diritto di accesso) and, conseguentemente, autorizzava la proprietaria a passare coattivamente nello spazio condominiale per realizzare le necessarie opere manutentive, senza dover indennizzare i condomini; tale decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello secondo cui la richiesta di accesso al cortile era pienamente comprensibile in quanto rappresentava l’unica soluzione possibile atteso che alla parete da intonacare era possibile giungere solo dal cortile del condominio. In ogni caso i giudice di secondo grado non ritenevano che i condomini avessero diritto all’indennità ex art. 843, osservando che le impalcature avevano occupato solo una parte ridotta del cortile, senza provocare alcun danno.
I condomini ricorrevano in cassazione, lamentando, Moreover, la mancanza di accertamenti da parte dei giudici di secondo grado circa, la necessità del transito, l’esistenza di soluzioni alternative, eventualmente meno gravose, la dubbia liceità dell’opera cui era funzionale il passaggio; in ogni caso il condominio sottolineava che i giudici di secondo grado non avevano considerato l’entità del pregiudizio arrecato ai condomini, trascurando che l’accesso aveva comportato l’occupazione dell’area con il deposito di materiali e attrezzature e, then, l’impossibilità di parcheggiare i veicoli dei ricorrenti.
 
The question
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I condomini possono opporsi alla richiesta del vicino di entrare nel cortile condominiale per intonacare la parete del suo fabbricato limitrofo e realizzare le altre opere manutentive? La collettività condominiale può sempre pretendere un’indennità per l’occupazione temporanea del vicino di una parte condominiale?
La soluzione
La Cassazione ha dato torto ai condomini.
Secondo i giudici supremi i condomini dovevano consentire al vicino l’accesso e il passaggio nel cortile condominiale, per permettergli di effettuare lavori nella sua proprietà in quanto, dopo una valutazione complessiva dello stato dei luoghi e degli elementi acquisiti nei giudizi di primo e secondo grado, non sono emerse soluzioni alternative meno gravose per la collettività condominiale e per la proprietaria.
In ogni caso la Cassazione ha confermato la legittimità della decisione della Corte di appello che ha negato ai condomini un’indennità “da occupazione”, soluzione che i giudici supremi hanno ritenuto condivisibile in considerazione dell’esigua porzione utilizzata del cortile che è stato occupato per poco tempo.
Le riflessioni conclusive
Art. 843 the Civil Code, che regola l’accesso al fondo, stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso procura un danno, è dovuta un’adeguata indennità. Il proprietario deve permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale.
Ciò premesso occorre sottolineare che, ai fini della verifica delle condizioni di cui all’art. 843 D.C., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o manutenzione, ma dell’ingresso e del transito (Cass. civ., sez. II, 26/11/2008, n. 28234); tuttavia il giudice deve comunque verificare i presupposti che legittimano il proprietario ad accedere al fondo altrui; di conseguenza colui contro il quale si chiede l’accesso può opporre a difesa del diritto di proprietà la mancanza della legittimazione o delle condizioni dell’azione o ancora l’illiceità dell’opera (Cass. civ., sez. II, 05/04/2011, n. 7768).
Anyhow, come prevede il secondo comma dell’art. 843 D.C., se l’accesso causa danno è dovuta un’indennità al proprietario danneggiato.
In particolare considerato che l’obbligo del proprietario di consentire l’accesso o il passaggio del vicino costituisce un’obbligazione propter rem, appare più confacente alla lettera della legge, considerare l’espressione “indennità” come preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo dal passaggio e dal protrarsi dell’occupazione, fermo restante l’obbligo del vicino di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita (Cass. civ., Sez. II, 27/01/2009, n. 1908).
Tale principio non vale però se l’accesso al fondo ha determinato l’occupazione per un periodo limitato di una parte ridotta del cortile, senza alcun pregiudizio per le facoltà di uso dell’area da parte del proprietario.
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