Non è possibile modificare le tabelle millesimali con comportamenti concludenti: l’atto di revisione deve avere forma scritta
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The story
The question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

normative requirements: art. 1138 c.c.
judicial precedents: Trib. Torre Annunziata, Judgment No.. 1330 of 21/09/2020
1. The story
Una condomina impugnava una delibera che riteneva contrastante con la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio approvato il 27 May 1962. Il Tribunale respingeva la domanda. Alle stesse conclusioni perveniva pure la Corte di Appello. A parere dei giudici di secondo grado era stata provata la “disapplicazione costante, da parte dell’assemblea condominiale, sin dal 1982, dei criteri di riparto delle spese previsti dalle tabelle allegata al regolamento di condominio approvato nel 1962”. Secondo la Corte tale “prassi derogatoria” era stata giustificata dalle variazioni del corpo di fabbrica condominiale, causate dal sensibile aumento della proprietà proprio dell’attrice. Ciò avrebbe portato all’approvazione per facta concludentia di nuove tabelle millesimali, con conseguente validità della delibera impugnata. L’attrice ricorreva in cassazione denunciando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 and 1136, comma 6, D.C., nonché dell’art. 68 disp. to. c.c.
2. The question
La tabella millesimale può essere modificata per facta concludentia?

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3. La soluzione
La Cassazione ha ritenuto errata la decisione della Corte di Appello. I giudici supremi hanno ribadito che sono annullabili le deliberazioni dell’assemblea aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, mentre sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati anche per il futuro i medesimi criteri di riparto ex lege o ex contractu.
Alla luce di quanto sopra la Cassazione ha notato che apparirebbe incoerente sotto il profilo dogmatico elevare una serie di deliberazioni, di per sé invalide, che disattendono la vigente tabella millesimale, alla dignità di comportamento univocamente concludente, protrattosi nel tempo, dal quale ricavare l’approvazione, a maggioranza o all’unanimità, di una nuova tabella dei millesimi.
In ogni caso gli stessi giudici supremi hanno evidenziato che, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. to. c.c. and 1138 D.C., l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”, dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per “facta concludentia”.
4. Le riflessioni conclusive
Secondo una decisione di merito (App. Rome 16 July 2021 n. 5290) l’orientamento prioritario della giurisprudenza di legittimità” continuerebbe ad affermare che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni assumerebbe il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione; in altre parole per questa opinione tale “comportamento concludente” può dare luogo ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, that, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco, dell’assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 11/02/2015, n. 2726). Per questa tesi quindi il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali, non richiederebbe la forma scritta ad substantiam, ben potendo manifestarsi con la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni. Lo stesso discorso, dovrebbe valere per la modifica. Come è stato recentemente osservato dalla Cassazione le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale (la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti).
Anyhow, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. to. c.c. and 1138 D.C., l’atto di revisione (o di approvazione) delle medesime tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta ad substantiam (cioè deve avere la forma scritta per essere valida), dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia (Cass. civ., sez. II, 15/10/2019 n. 26042; nello stesso senso Tribunale di Torre Annunziata, 21/09/2020 n. 1330). Dovrebbe quindi essere chiaro che il ricorso ai facta concludentia per sostenere la modifica (tacita) delle tabelle non rappresenta più una soluzione giuridicamente sostenibile.
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