normativnih referenci: Članci. 1102 c.c.
sudski presedani: Cass. CIV., SEZ. II, Presuda br. 15021 del 31/05/2019
Priča
Alcuni condomini si facevano promotori della proposta di costruire un ascensore volto ad eliminare le barriere architettoniche, in modo da rendere più comodamente raggiungibile, da parte di persone anziane e disabili, anche gli appartamenti situati ai piani più alti; la questione veniva trattata in un’apposita assemblea al termine della quale la proposta di costruzione dell’ascensore veniva approvata; alcuni condomini, Ali, era contrari al nuovo impianto in quanto non avevano compreso il progetto che si voleva realizzare. I condomini favorevoli, quindi, decidevano di affidare ad un tecnico la redazione un progetto dell’impianto da illustrare in una successiva assemblea. Nel corso di quest’ultima riunione, per cercare di trovare un compromesso tra le diverse posizioni, altrimenti inconciliabili, un condomino riproponeva – come già aveva fatto in precedenza – di ripartire le spese di costruzione, manutenzione e gestione esclusivamente fra coloro che fossero favorevoli alla costruzione dell’ascensore, con esonero dei condomini non interessati ad utilizzarlo (ad esempio i proprietari degli appartamenti al piano terra). La proposta veniva accolta dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea. Tale delibera, Ali, veniva impugnata da alcuni condomini che lamentavano, prvo, la violazione del principio di preventiva informazione; secondo gli attori l’ordine del giorno nell’avviso di convocazione non era chiaro con la conseguenza che non erano riusciti a comprendere l’argomento che avrebbe dovuto essere trattato in sede assembleare; inoltre sostenevano che non era stato rispettato il quorum deliberativo necessario per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni al condominio (umjetnost. 1117 ter c.c.); infine ritenevano fosse stato violato l’art. 1120 C.C., atteso che il nuovo ascensore avrebbe determinato sia un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’intero stabile sia un pregiudizio al decoro architettonico ed estetico del palazzo; in ogni caso secondo gli attori la nuova struttura non solo avrebbe reso inservibili all’uso e al godimento dei condomini una porzione del cortile condominiale (con perdita di quattro parcheggi) ma, soprattutto, avrebbe limitato l’utilizzo dei balconi condominiali, destinati a diventare passerelle di sbarco/accesso all’impianto nei vari livelli.
La questione
È legittima la delibera che approva l’installazione di un ascensore esterno che, Ali, limita la possibilità di utilizzazione dei poggioli condominiali?
La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Secondo lo stesso giudice, la delibera è valida e coerente con il principio espresso dalla Cassazione secondo cui l’ascensore installato nell’edificio, dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano installato a loro spese. In ogni caso, per lo stesso Tribunale la struttura, oltre a garantire l’esistente area di manovra delle autovetture parcheggiate, si pone senz’altro in armonia con il caseggiato e non pregiudica la sicurezza e la stabilità del condominio. Ad avviso del Tribunale, također, nel rigoroso rispetto del principio di solidarietà condominiale, l’opera si deve considerare legittima anche se la colonna dell’ascensore è destinata a limitare l’utilizzo dei balconi del caseggiato, compromettendone la possibilità di affaccio dal lato frontale.
Le riflessioni conclusive
La verifica della legittimità dell’installazione di un ascensore in ambito condominiale deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, negli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, se idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione (Cass. CIV., SEZ. II, 31/05/2019, n. 15021). Alla luce di quando sopra, di fronte alla possibilità di eliminare le barriere architettoniche, la perdita della possibilità di affaccio dai poggioli condominiali dal lato frontale degli stessi è un sacrificio che appare ragionevole e sostenibile. Del resto, proprio il principio di solidarietà sopra espresso, ha spinto il Legislatore (si veda la Legge di Bilancio 2021) ad estendere la possibilità di richiedere il superbonus 110% anche per l’installazione di ascensori e montacarichi. Bisogna precisare, Ali, è che la Legge di Bilancio, con un inciso aggiunto al secondo comma dell’art. 119 del decreto Rilancio, estende la detrazione del 110% all’installazione di ascensori, solo come intervento trainato. In ogni caso, dal momento che rientrano nell’agevolazione le spese per l’installazione di strumenti che favoriscono la mobilità di persone con disabilità, gli interventi in questione danno diritto alla detrazione se effettuati in favore di persone con handicap grave in linea con quanto riportato nell’articolo 3, zarez 3, zakona 104 del 1992. Ne hanno diritto, Ali, anche persone di età superiore a 65 godine.
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