With the pronunciation of 15 November 2022, n. 33645, the United Sections, with three distinct principles of law, have dictated clarifications in order to compensate for the damage, liquidation of the damage suffered, lost profit, in ordine alle fattispecie di occupazione sine titulo di immobili.
Index

The story
I principi di diritto

1. The story
Il caso esaminato dalle Sezioni Unite riguarda una S.r.l., che aveva convenuto in giudizio un condominio, rappresentando di essere proprietaria di numerose porzioni immobiliari all’interno di una lottizzazione, e di avere venduto molte delle unità immobiliari ivi realizzate, precisando che tra i singoli acquirenti era stato costituito il condominio convenuto. La S.r.l. aveva conservato la proprietà di aree, escluse dalla vendita, circostanti le singole unità immobiliari ma il condominio, con una serie di condotte integranti turbative, aveva impedito all’attrice di vendere le aree. L’attrice chiese quindi l’accertamento del diritto di proprietà ex art. 948 c.c. su dette aree, con ordine di rilascio delle stesse, nonché la condanna al risarcimento del danno, sul presupposto che le condotte del condominio costituissero causa di un considerevole danno patrimoniale. Il Tribunale adito rigettava la domanda, mentre la Corte d’appello accolse l’appello per l’azione di rivendica, ma non quanto alla domanda risarcitoria. Mel 2012, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso principale proposto dal condominio, accogliendo quello incidentale proposto dalla società, e osservando che “appare contraddittorio ordinare (come aveva deciso la corte distrettuale) al condominio il rilascio dei beni (…) e allo stesso tempo negare la tutela risarcitoria che tali condotte dell’ente di gestione avrebbero comportato”. Riassunto il giudizio dalla società, la Corte d’appello rigettava l’appello, osservando che, con riferimento alla domanda risarcitoria formulata come impossibilità di trarre dai beni il corrispettivo della vendita e non invece proventi di altro genere come canoni locatizi, il riconoscimento del danno figurativo sulla base del valore locatizio presupponeva l’allegazione di un pregiudizio derivante dall’impossibilità di utilizzarlo, pregiudizio nella specie non prospettato poiché nella citazione introduttiva era stata rappresentata soltanto l’impossibilità di alienare gli immobili e di lucrare il prezzo della vendita. Aggiunse che quest’ultima domanda era incompatibile con quella di rivendica e rilascio degli immobili perché, una volta conseguita la disponibilità delle aree, l’accoglimento della domanda risarcitoria avrebbe determinato un’indebita locupletazione in favore dell’attrice la quale, oltre ad avere assicurato i beni al proprio patrimonio, ne avrebbe ricavato anche il valore di mercato. La Cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza n. 33645/22, riassume le posizioni di dottrina e giurisprudenza, e accoglie parzialmente il ricorso della società, fornendo al contempo chiarimenti in ordine alla tematica del risarcimento del danno da occupazione di immobile senza titolo.
2. I principi di diritto
In conclusione, le Sezioni Unite hanno enunciato tre principi di diritto:

“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.

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