Il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 C.C. decorre non già dalla data in cui è stata redatta una perizia di un tecnico incaricato dal condominio ma dall’effettiva consapevolezza della loro entità e riconducibilità causale all’operato dell’appaltatore.
Références normatives: art. 1669 C.C.
la jurisprudence antérieure: Cass. civ., Sez. NOUS, Jugement n °. 3674 la 07/02/2019
La vicenda
I condomini di due caseggiati citavano in giudizio tutti i soggetti coinvolti nella realizzazione dei fabbricati, lamentando la presenza di gravi vizi ex articolo 1669 c.c.; prima dell’azione giudiziale avevano incaricato un tecnico di fiducia per accertare l’entità dei danni e delle cause che li avevano prodotti. Successivamente gli stessi condomini avevano regolarmente denunziato i vizi accertati. Il Tribunale non aveva accolto, però, le ragioni dei condomini. Allo stesso modo la Corte d’Appello riteneva che la denuncia sopra detta fosse inviata tardivamente, cioè non entro l’anno dalla scoperta dei gravi difetti. Secondo i giudici di secondo grado, en fait, il momento della scoperta dei vizi si doveva identificare con la data della perizia tecnica del consulente incaricato dal condominio, cioè quando i risultati dell’accertamento erano disponibili e conoscibili. Del resto, secondo la Corte, la relazione finale del tecnico era stata consegnata nella data contenuta nell’elaborato o immediatamente dopo; di conseguenza i giudici di secondo grado ritenevano che da tale momento i risultati del perito fossero non solo disponibili, ma anche effettivamente conosciuti o conoscibili da parte dell’amministratore e dei condomini. In ogni caso costituiva sicura negligenza l’aver differito di quattro mesi dalla data della perizia la discussione assembleare in ordine ai suoi contenuti.
la question
Il termine annuale per la denunzia dei vizi ex art 1669 C.C. decorre dalla data in cui è stata redatta una perizia di un tecnico incaricato dal condominio?
La soluzione
La Cassazione ha dato ragione ai condomini.
Secondo i giudici supremi, la Corte d’Appello ha omesso di accertare se la relazione era stata effettivamente consegnata all’amministratore e a (tutti) i condomini già nel momento della data di redazione della stessa o, come essa stessa ha prospettato, in una data “immediatamente successiva”, momento, però, che sarebbe stato fondamentale individuare per comprendere la tempestività o meno della denunzia. Così la Cassazione ha notato che, se è vero che, ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria ex articolo 1669 c.c., la scoperta dei vizi può avvenire anche attraverso una relazione di consulenza tecnica, è pur vero che spetta al giudice di merito accertare il giorno esatto in cui il contenuto della relazione stessa sia giunto a conoscenza delle parti. La sentenza di secondo grado è stata, donc, cassata con rinvio.
Le riflessioni conclusive
Così come prevede l’articolo 1669 C.C. la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera).
Si noti, però, che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l’ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere (Cass. civ., sez. II, 04/02/2016, n. 2236).
En particulier, quando di un contratto di appalto sia committente un condominio, il termine per la denuncia dei vizi e delle difformità delle opere (ai fini delle garanzie e della responsabilità di cui agli articoli 1667 e 1669 Code civil) decorre soltanto dal momento in cui l’amministratore, in rappresentanza dell’intero condominio, abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione delle opere, mentre nessun rilievo ha la circostanza che di tali vizi e delle relative cause abbiano avuto conoscenza i singoli condomini (Cass. civ., Sez. NOUS, 07/02/2019, n. 3674).
Cependant, il ricorso ad un accertamento tecnico non può giovare al danneggiato quale strumento per essere rimesso in termini quando dell’entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza; in altre parole, la prova del momento in cui tale conoscenza sia stata acquisita può desumersi, indipendentemente dall’espletamento di una consulenza tecnica e dal deposito di essa, da pregresse manifestazioni esteriori già note al committente e da questi segnalate all’appaltatore.
A tale proposito merita di essere rilevato che è compito del giudice accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunziarli responsabilmente senza necessità di un conforto peritale, nonché stabilire se le già avvenute comunicazioni all’appaltatore non integrino, di per sé, delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale.
In ogni caso, l’amministratore condominiale è certamente abilitato alla predetta denunzia.
Egli dovrà tenere conto della necessità di darne prova in caso di contestazione, con la conseguenza che la denunzia dovrà essere fatta con uno strumento idoneo ad acquisire un’agevole prova (basta una raccomandata con ricevuta di ritorno).
Volume recommandé:

Manuale operativo del condominio
Massimo Serra (le soin de), 2020, Editeur Maggs
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale.
Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche.
La…

54,00 € 51,30 €
acheter

son www.maggiolieditore.it –>

Devenez auteur de Diritto.it
En savoir plus!

Vous pourriez aussi être intéressé

Bonus facciate e strade ad uso pubblico

di Giuseppe Bordolli
24 mai 2021

Balconi in condominio e bonus facciate

di Giuseppe Bordolli
21 juillet 2021

Non è possibile aprire nel seminterrato di un condominio una discoteca se dall’esame del regolamento emerge un chiaro sfavore per qualsiasi comportamento o attività che possa compromettere il quieto vivere dei condomini

di Giuseppe Bordolli
20 Décembre 2019

L’erede del condomino deceduto deve comunicare all’amministratore i suoi dati da inserire nell’anagrafe condominiale

di Giuseppe Bordolli
22 mai 2020

The post Condominio: da quando decorre il termine per la denuncia dei vizi ex art 1669 c.c.? est apparu en premier sur Diritto.it.
La source: Diritto.it