Una società condomina non può occupare alcune facciate del caseggiato con cartelloni pubblicitari non potendosi ammettere un diritto d’uso esclusivo di dette parti comuni
normativnih referenci: Članci. 979,1021, 1024, 1026, 1117, 1424 c.c.
sudski presedani: Cass. CIV., SEZ. Unite, II, Presuda br. 24301 del 16/10/2017
Priča
Una società condomina occupava i frontespizi est ed ovest del caseggiato con “strutture per i pannelli pubblicitari” su di essi apposti; i condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere l’accertamento dell’insussistenza, in capo alla predetta società, della “titolarità del diritto d’uso” su dette parti comuni e, Slijedom toga, la condanna della convenuta alla rimozione dei pannelli, nonché alla “restituzione dei frutti percepiti e percipiendi per il protratto uso”; il Tribunale, Ali, respingeva la domanda, ponendo a carico del condominio attore le spese di lite. Lo stesso giudice ricordava che in sede costitutiva del Condominio le parti possono pattuire l’uso esclusivo di una parte comune in favore di un condomino. Così il Tribunale faceva presente che, in forza di un precedente atto di compravendita e del regolamento contrattuale, il diritto di c.d. “uso esclusivo” delle citate pareti in facciate (limitatamente all’istallazione di pannelli pubblicitari) spettava contrattualmente alla convenuta. Il citato “diritto” rappresentava, quindi, una facoltà connessa all’unità immobiliare della società; del resto si notava come il primo atto di compravendita (di frazionamento dell’unitario plesso) non conteneva certo la costituzione di un diritto reale agganciato alla persona del proprietario ma ad una determinata proprietà, l’unità immobiliare della convenuta. I condomini si rivolgevano alla Corte d’appello, riproponendo le richieste già formulate in primo grado. In particolare notavano come dalla documentazione in atti risultasse che il diritto d’uso esclusivo dei frontespizi, in favore dell’unità immobiliare della predetta società, era stato (illecitamente) trasferito quando il condominio era già nato. In ogni caso, si notava che lo stesso diritto in questione era stato riservato “in favore di una persona fisica (ossia la proprietà venditrice e suoi aventi causa) e non era collegato ad alcuna proprietà immobiliare. Infatti al momento della costituzione del condominio gli originari unici proprietari dello stabile, si erano riservati a sé non la proprietà, ma soltanto il diritto di uso esclusivo delle facciate est ed ovest dello stabile; in ogni caso si sottolineava l’irrilevanza ai fini della decisione della sentenza n. 24301/2017 della Cassazione richiamata dal primo giudice (riguardante il diverso caso in cui l’unico proprietario dell’intero edificio concede l’uso esclusivo di una porzione del cortile al primo acquirente di una delle unità immobiliari dello stabile, fino ad allora interamente di sua proprietà).
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La questione
Può una società condomina occupare alcuni frontespizi di un caseggiato con cartelloni pubblicitari avendo solo il diritto d’uso su dette parti comuni?
La soluzione
La Corte d’Appello di Milano ha dato ragione ai condomini.
Secondo quest’ultima, anche ove si potesse ricondurre alla figura del diritto reale d’uso di cui all’art. 1021 C.C., il diritto d’uso esclusivo delle facciate, attribuito a sé dagli originari comproprietari dell’intero stabile al momento della costituzione del condominio (coincidente con il primo atto di vendita), dovrebbe comunque non essere cedibile a terzi, atteso l’espresso divieto sancito in proposito dall’art. 1024 c.c. (e ciò contrariamente a quanto affermato, prima dell’intervento delle Sezioni Unite da Cass. CIV., SEZ. II n. 24301/2017). In ogni caso, la Corte osserva che riservare l’uso esclusivo di tali parti comuni dell’edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporti di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale. Accertata l’insussistenza in capo alla società del diritto all’uso esclusivo delle facciate est ed ovest, di proprietà comune ex art. 1117 C.C., la Corte ha condannato la predetta condomina alla rimozione delle strutture necessarie per lo sfruttamento a fini pubblicitari delle facciate.
Le riflessioni conclusive
È possibile che un condomino abbia il diritto esclusivo di una parte comune (ad esempio un cortile). Il problema è che tale diritto esclusivo sulle parti comuni non può essere, Ali, ricondotto alla previsione dell’art. 1021 C.C., inteso come diritto per il titolare di servirsi di una cosa per quanto occorra ai bisogni suoi e della sua famiglia: l'art. 1024 c.c. ne vieta l’alienabilità e, quanto alla durata, l'art. 979 C.C., richiamato dall’art. 1026 C.C., non può eccedere la vita del titolare, se persona fisica, o comunque trent’anni, se persona giuridica. Di conseguenza la sentenza in commento, in perfetta aderenza al pensiero delle Sezioni Unite, esclude la possibilità di nuove figure di diritti reali; i giudici milanesi si inseriscono, quindi, nel nuovo orientamento secondo cui occorre verificare, per i titoli negoziali che già hanno contemplato la costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in àmbito condominiale, la vera volontà delle parti, o, in ultima analisi, la possibilità di conversione del contratto, ex umjetnost. 1424 C.C., in altro avente ad oggetto, alternativamente, la concessione di un diritto reale d’uso ex art. 1021 C.C., oppure di un diritto di uso esclusivo perpetuo (inter partes) di natura obbligatoria.
 

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