L’amministratore di condominio non può richiedere le spese condominiali all’assegnataria della casa familiare di proprietà esclusiva dell’altro coniuge
normative requirements: art. 1123 D.C.;
judicial precedents: Cass., Sez. 2, Judgment No.. 25781 of 09/12/2009
Index

The story
The question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

1. The story
Un condominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti dell’assegnataria di una casa coniugale (un appartamento facente parte del caseggiato). Quest’ultima si opponeva al decreto ma il Giudice di Pace respingeva l’opposizione. Al contrario il Tribunale dava ragione all’assegnataria che riteneva priva della legittimazione passiva rispetto alle pretese del condominio. Come sottolineavano i giudici di secondo grado le deliberazioni assembleari con cui vengono ripartite le spese condominiali sono azionabili soltanto nei confronti dei condomini, in quanto unici legittimati a partecipare all’assemblea medesima esercitando il diritto di voto. Inoltre gli stessi giudici notavano che il principio per cui le spese condominiali concernenti la casa familiare oggetto di provvedimento di assegnazione restano a carico dell’assegnatario vale solo nei rapporti interni tra i coniugi, senza rivestire rilevanza alcuna nei confronti del condominio. Il Tribunale riformava la sentenza di primo grado e revocava il decreto ingiuntivo intimato dal condominio che veniva altresì condannato a rimborsare le spese processuali del doppio grado di giudizio. Il condominio ricorreva in cassazione.
2. The question
L’amministratore di condominio non può richiedere le spese condominiali all’assegnataria della casa familiare di proprietà esclusiva dell’altro coniuge?

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3. La soluzione
La Cassazione ha aderito pienamente alla tesi espressa dal Tribunale. Come sottolineano i giudici supremi il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge o al convivente affidatario di figli minori (o convivente con figli maggiorenni non economicamente autosufficienti), in forza di provvedimento giudiziale opponibile anche ai terzi, è un diritto personale di godimento “sui generis”; di conseguenza tale diritto non rileva ai fini della pretesa dell’amministratore volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dell’assegnatario della singola unità immobiliare. La Cassazione, then, conferma che per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità.
4. Le riflessioni conclusive
Come è noto, quando la casa coniugale, in seguito alla separazione personale dei coniugi, viene assegnata a uno dei due, sorgono spesso problemi relativi alla ripartizione delle spese di gestione.
Si deve tenere conto però che il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione personale o di divorzio attribuisce al coniuge un atipico diritto personale di godimento e non un diritto reale.
La giurisprudenza si riferisce ai criteri dettati in materia di usufrutto, stabilendo pertanto a carico dell’assegnatario della casa le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria. Infatti la gratuità dell’assegnazione dell’immobile facente parte della casa coniugale si riferisce solo all’uso di esso per il quale non deve versarsi alcun corrispettivo, ma non si estende alle spese ordinarie correlate a tale utilizzo.
Quindi l’assegnazione della casa coniugale esonera l’assegnatario (non proprietario o comproprietario) esclusivamente dal pagamento del canone, cui altrimenti sarebbe tenuto nei confronti del proprietario esclusivo dell’immobile assegnato, onde, qualora il giudice attribuisca a uno dei coniugi l’abitazione di proprietà dell’altro, la gratuità di tale assegnazione si riferisce solo all’uso dell’abitazione medesima (per la quale, just, non deve versarsi corrispettivo), ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle, del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell’abitazione familiare), per cui simili spese – in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l’onere al coniuge proprietario – sono a carico del coniuge assegnatario (Cass. civ., sez. I, 19/09/2005, n. 18476). Il coniuge assegnatario della casa familiare di proprietà dell’altro ex coniuge però ha l’obbligo di pagare le sole spese condominiali ordinarie e non anche quelle straordinarie, che sono a carico interamente del coniuge proprietario dell’immobile (Cass. civ., Sez. I, 28/05/2015, n. 11024). In ogni caso i giudici supremi hanno giustamente ritenuto irrilevante la considerazione della difesa dei condomini secondo cui “agli occhi del condominio” si era determinato “il giustificato convincimento che le due situazioni (assegnataria e condomina) coincidessero. In materia condominiale infatti non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto, strumentale ad esigenze dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra il condominio e il condomino.

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