L’Agenzia delle Entrate, Divisione Contribuenti, Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali, con la risposta 525/2022, ha enucleato una serie di chiarimenti in materia di agevolazione prima casa e conseguente tassazione in caso di rinuncia al diritto di abitazione. La rinuncia al diritto di abitazione a titolo gratuito rappresenta condizione per l’applicazione dell’imposta sulle donazioni e delle imposte ipotecaria e catastale. L’agevolazione prima casa non è attuabile agli atti a titolo gratuito.
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Il caso di specie
Il parere dell’Agenzia delle Entrate

1. Il caso di specie
Nel caso in scrutinio, l’istante, successivamente alla scomparsa del coniuge, ha ricevere in eredità il 50% della proprietà dell’abitazione coniugale, mentre l’altro 50% è stato ereditato dalla figlia. Intervenuta la successione sono state applicate le agevolazioni riguardanti la prima casa disciplinate dall’art 69 (rubricato Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni) della Legge 21 studeni 2000, n. 342 – Misure in materia fiscale -.
Nella vicenda in commento, l’intenzione dell’istante è quella di pervenire all’acquisto pieno della proprietà di un immobile nuovo presso il medesimo Comune dove si trova ubicato l’immobile ereditato, da adibire a casa di abitazione e nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio.
In merito al suddetto acquisto, l’istante intende chiedere i benefici prima casa sostenendo che il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva ex lege del diritto di abitazione sulla ex casa coniugale.
In proposito, il richiedente intende rinunciare al diritto di abitazione a titolo gratuito e, quindi, chiede all’Agenzia delle Entrate se:

la rinuncia debba essere formale o tacita; in tale ultimo caso se “sia sufficiente il solo trasferimento della residenza e il domicilio in altro immobile perché si abbia il venir meno automatico del diritto di abitazione” dichiarando in fase di rogito per l’acquisto del nuovo immobile il proprio impegno a trasferirvi entro 18 mesi la propria residenza e se la rinuncia sia soggetta a trascrizione;
la rinuncia sia assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in tal caso, se le imposte debbano essere calcolate per il 50 per cento del loro ammontare totale, posto che «la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe infatti la ricostituzione della piena proprietà dell’immobile non solo dell’altro proprietario superficiario, ma anche dello stesso» rinunciante.
chiarimenti relativamente alle imposte, eventualmente, gravanti sulla figlia a fronte del predetto atto di rinuncia a titolo gratuito e se la stessa possa giovare dell’agevolazione “prima casa” di cui all’articolo 69 della summenzionata legge n. 342 del 2000 in presenza dei requisiti di legge.
conclusivamente, si chiede, nell’ipotesi di successione per decesso del padre, se la figlia possa giovare nuovamente del beneficio della “prima casa” e, in tal circostanza, se sia vincolata a richiedere l’agevolazione in scrutinio per l’immobile per il quale è stata fatta la rinuncia, o se possa tra i due immobili (l’ex casa coniugale o la nuova abitazione acquistata dal padre) richiedere l’agevolazione in dichiarazione di successione.

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2. Il parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta in commento, fa presente che ai sensi dell’art. 1350 del c.c. (rubricato “Atti che devono farsi per iscritto”), la rinuncia al diritto di abitazione deve, necessariamente, farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità. Tale atto deve essere trascritto ai sensi dell’art. 2643, suradnik. 1, c.c. (rubricato “Atti soggetti a trascrizione”), in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare.
Per quanto concerne l’aspetto fiscale, l’atto di rinuncia a titolo gratuito è valutato come “trasferimento”, in virtù del dettato normativo di cui al co. 2 dell'art. 1 Uredba 31 listopad 1990, n. 346 – Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, che statuisce “Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni.” A tal proposito giova ricordare l’ordinanza n. 2252/2019 della Corte di Cassazione la quale statuisce che: “ai fini fiscali, stoga, la rinuncia ai diritti reali si considera alla stregua di un trasferimento, in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui, come tale soggetta a imposta ipo-catastale”. Sicché, la rinuncia, a titolo gratuito, rappresenta presupposto per l’applicazione dell’imposta sulle donazioni. In più, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente nella misura proporzionale dell’1% e del 2%. La base imponibile su cui calcolare le summenzionate imposte è determinata dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell’atto, nella misura del 50% correlato alla quota di proprietà dell’abitazione della figlia.
L’Agenzia delle Entrate puntualizza che il beneficio prima casa non è applicabile agli atti a titolo oneroso, dato che, l'art 69 (rubricato Norme in materia di imposta sulle successioni e sulle donazioni) della Legge 21 studeni 2000, n. 342 – Misure in materia fiscale -, è applicabile solamente agli acquisti derivanti da successioni o donazioni e che le norme speciali non sono suscettibili di interpretazione estensiva.
In merito all’interpello riguardante il caso di successione per decesso del medesimo istante, ovvero se la figlia possa giovarsi, nuovamente, dei benefici prima casa e se, in tal senso, sia obbligata a richiedere i benefici per l’immobile per il quale è stata fatta la rinuncia da parte dell’istante, l’Agenzia precisa che il contribuente può interpellare l’Amministrazione finanziaria per ottenere una risposta riguardante fattispecie concrete e personali inerenti l’applicazione delle disposizioni tributarie, quando vi sono condizioni di obiettiva incertezza sulla corretta interpretazione di tali disposizioni e la corretta qualificazione di fattispecie alla luce delle disposizioni tributarie applicabili alle medesime, laddove sussistano le condizioni di obiettiva incertezza. L’obiettiva incertezza della caso sottoposto ad interpello è una condizione immanente dell’istituto in questione. La finalità dell’interpello è quella di tutelare il contribuente nella fase dell’interpretazione della norma tributaria quando vi sono condizioni di obiettiva incertezza.
All’uopo, si rammenta che l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 2001 n. 44/E, ha chiarito che in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili in presenza di un solo beneficiario, il beneficio deve essere riferito solamente ad un’unica unità immobiliare e alle relative pertinenze. Sicché, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate l’interpello è da considerarsi inammissibile dato che non rappresenta una fattispecie concreta e personale sulla quale sussistono condizioni di obiettiva incertezza.
 

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