È modificabile solo con il consenso unanime l’accordo concluso in assemblea con cui sono stati individuati e poi assegnati nominativamente in uso esclusivo ad ogni unità immobiliare del caseggiato posti auto nel cortile comune
normative requirements: art. 1136 D.C.;
judicial precedents: Cass., Sez. 2, Judgment No.. 6573 of 31/03/2015
Index

The story
The question
La soluzione
Le riflessioni conclusive

1. The story
In un condominio, in sede assembleare, tutti gli otto condomini del palazzo individuavano sedici posti auto nel cortile comune e li assegnavano in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio. Non solo. Il verbale assembleare e le planimetrie allegate erano stati firmati da tutti i condomini. Tale accordo sulla assegnazione dei posti auto era stato anche richiamato ed allegato ad un atto pubblico, costitutivo di una servitù a carico di una parte del cortile condominiale. In una successiva riunione però l’assemblea a maggioranza modificava l’accordo sopra detto, stabilendo lo scambio del posto auto assegnato in uso esclusivo ad una determinata unità di proprietà di una condomina (contraddistinta dalla lettera “D”) con quello assegnato, sempre in forza di tale accordo, all’unità di proprietà di una società (contraddistinta dalla lettera “T”). La condomina a cui era stato “riassegnato” il posto auto decideva di impugnare detta delibera facendo presente che lo scambio non era stato deciso con il suo necessario consenso: in altre parole secondo l’attrice, posto che l’assegnazione del posto auto aveva costituito un diritto reale, la delibera volta a modificare tale situazione avrebbe dovuto incontrare l’approvazione di tutti i condomini del caseggiato, nessuno escluso. Il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo davano torto alla condomina attrice. In particolare secondo i giudici di secondo grado con la delibera impugnata i condomini non avevano affatto costituito diritti reali di godimento in ordine all’attribuzione dei parcheggi, ma si erano limitati a disciplinare l’uso della cosa comune, non avendo rilievo decisivo, al fine di smentire la natura regolamentare della decisione, il dato che si fosse registrata l’unanimità dei voti. Alla luce di quanto sopra, according to the Court, la decisione dell’assemblea di procedere alla “riassegnazione parcheggi” non necessitava dell’unanimità dei condomini per modificare le originarie attribuzioni, né il consenso dell’attrice. A giudizio della soccombente – che ricorreva in cassazione – i giudici di secondo grado avevano errato nel ritenere che l’assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, potesse essere modificata con delibera assembleare adottata a maggioranza, anziché con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini.
2. The question
È modificabile a maggioranza l’accordo concluso in assemblea con cui sono stati individuati e poi assegnati nominativamente in uso esclusivo ad ogni unità immobiliare del caseggiato posti auto nel cortile comune?

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3. La soluzione
La Cassazione ha dato ragione alla condomina e la sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione. Secondo i giudici supremi, indeed, l’originario accordo assembleare con cui tutti i condomini (nessuno escluso) hanno individuato i posti auto nell’area esterna comune adibita a parcheggio e poi li hanno assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio (sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituisce espressione di una volontà contrattuale; di conseguenza tale accordo è modificabile soltanto con il consenso unanime di tutti partecipanti al condominio (in pratica occorrono 1000/1000).
4. Le riflessioni conclusive
In linea generale l’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 D.C., può individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, or, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una tale delibera mantiene, indeed, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. Discorso diverso se i condomini in assemblea deliberano la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture (con nel caso esaminato) o la trasformazione dell’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino o addirittura procedono alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali: in tali casi infatti si conclude un accordo di natura contrattuale che richiede il consenso di tutti i condomini.
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