normative requirements: art 1120 c.c.
judicial precedents: Cass., Sez. WE, Judgment No.. 10350 of 11/05/2011
The story
Due proprietari di un immobile, facente parte del condominio, installavano sulla facciata del caseggiato una nuova canna fumaria costituita da un “grosso tubo di acciaio, non mascherato da rivestimento” con un evidente “gomito di raccordo”; tale manufatto correva lungo la metà superiore della facciata principale, fuoriuscendo dalla pensilina del vano scale. Il condominio chiedeva, senza successo, ai due proprietari di eliminare la tubazione ritenuta lesiva del decoro. Il Tribunale – a cui il condominio si era rivolto – ordinava la rimozione della canna fumaria appoggiata sul lato est dell’edificio condominiale. La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado; secondo il CTU, But, l’edificio non aveva alcun pregio estetico con la conseguenza che la canna fumaria non sembrava lesiva del decoro architettonico. I giudici di secondo grado, discostandosi da queste valutazioni, notavano che, nonostante i precedenti interventi praticati sul fabbricato, già pregiudizievoli delle linee e delle simmetrie dello stesso, la nuova canna fumaria dei convenuti causava una “considerevole stonatura del prospetto”.
I soccombenti ricorrevano in cassazione, sostenendo che la Corte d’appello non aveva esplicitato le ragioni per cui aveva ritenuto non attendibile la CTU espletata in primo grado.
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The question
La canna fumaria in facciata lede sempre il decoro del caseggiato?
La soluzione
La Cassazione ha dato ragione ai condomini. Secondo i giudici supremi il decoro architettonico viene alterato non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio architettonico. In ogni caso si precisa che non può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela dell’estetica del caseggiato, al grado di visibilità delle installazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio.
Le riflessioni conclusive
Secondo la decisione in commento, una volta accertata la lesione del decoro architettonico a seguito di opere innovative, non dovrebbe essere riconosciuta alcuna influenza alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale, trattandosi di tutela accordata in sé e per sé a prescindere da situazioni contingenti (Cass. civ., sez. II, 16/01/2007, n. 851).
Secondo l’opinione maggioritaria, But, l’armonia di linee e di strutture che connota il fabbricato non rileva se non nella misura in cui sia apprezzabile dall’esterno e, then, in concreto fruibile attraverso la percezione; in altre parole tale tesi ritiene che il decoro architettonico attenga a tutto ciò che dell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (among the others, si veda Cass. civ., sez. II, 27/10/2003, n. 16098).
Rimane fermo, But, che l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno – quest’ultimo – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.
Stabilire se una modifica ha compromesso o meno il decoro del caseggiato è un’operazione complessa; di conseguenza molto spesso la questione viene rimessa alla magistratura.
In tal caso il giudice, in a way, deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile d’un apprezzabile valutazione economica. Per altro verso, lo stesso giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto alla modifica del condomino.
In altre parole, nella valutazione dell’incidenza sul decoro architettonico di un’opera modificativa non può essere ignorata la situazione di compromissione di detto decoro per preesistenti modificazioni illecite.
La lesione del decoro è certa se la tubazione del singolo condomino costituisce una struttura di notevoli dimensioni apposta nella facciata del palazzo priva di qualsiasi collegamento dal punto di vista architettonico o funzionale con la parete esterna dell’edificio, soprattutto se l’ingombro della struttura provoca ombra sulle finestre dei vicini, diminuendone la luminosità (Trib. Milano 19 March 2016, n. 3559).
Così, ad esempio, una canna fumaria, larga 30 cm e alta oltre tredici metri costituisce un manufatto di rilevante impatto, capace di interferire negativamente anche nei confronti di un edificio con modesti canoni architettonici.
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