Il mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati a garanzia o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 16776  datata 14/06/2021,  ha  confermato la nullità del contratto di mutuo  per violazione del limite di finanziabilità previsto dal secondo comma dell’art. 38 Tub.
Superamento del limite di finanziabilità
La norma a cui fa riferimento la Corte è il risultato dal combinato disposto dell’art. 38, comma secondo, T.U.B. e dall’art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995. Detta disposizione prevede un limite, pari all’80% (rapportato al valore dell’immobile su cui è iscritta l’ipoteca o sulle opere eseguite sullo stesso), oltre il quale la banca non può erogare il finanziamento.
L’art. 38, secondo comma, TUB in particolare dispone che: “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”. In applicazione di quanto previsto è intervenuto il CICR con delibera del 22 aprile 1995 che, all’art. 1, prevede: “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. (…) Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia”.
L’art. 38 sopra richiamato deve essere interpretato come una previsione che disciplina la struttura del contratto in quanto concerne l’ammontare massimo della somma che può essere mutuata e, dunque, l’oggetto della prestazione stessa.
Tale normativa è posta a presidio di un interesse d’ordine pubblico economico da individuare nella “mobilizzazione” della ricchezza immobiliare, infatti l’obiettivo che viene perseguito è quello di non pregiudicare la stabilità del sistema creditizio, la quale verrebbe inevitabilmente compromessa laddove i beni oggetto dell’ipoteca di primo grado (unica forma di garanzia in favore della banca mutuante) fossero sopravvalutati.
La decisione
La Corte di Cassazione con la citata sentenza  ha affermato : “questa  Corte  con la pronuncia n. 17352 del 2017, seguita da altre conformi (Cass. 19016/2017, 13286/2018, 24138/2018, 17439/2019, 31057/2019, 1193/2020), ha affermato il principio per cui, avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio (in virtù di analoga delimitazione di finanziabilità dell’operazione per la sola metà rispetto al valore cauzionale dell’immobile, Cass. 9219/1995), ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite”.
La Suprema Corte precisa, altresì, che la disposizione relativa al limite di finanziabilità si giustifica, da una parte, “con gli obiettivi economici che il legislatore si è dato”, funzionali  a  consentire l’accesso a finanziamenti di  mobilizzazione della proprietà immobiliare  e potenzialmente idonei “a finanziare l’imprenditore  anche in crisi” e,  dall’altra, con  il riconoscimento all’istituto erogante  di “molteplici tutele sul versante del rapido consolidamento dell’ipoteca (art. 39 TUB) e del privilegio processuale esecutivo (art. 41 TUB)”.
Le conseguenze del superamento del limite di finanziabilità.
Il combinato disposto dell’art. 38, comma secondo, T.U.B. e dall’art. 1, delibera CICR 22 aprile 1995  ha carattere imperativo e, pertanto, la sua violazione ha come effetto la nullità del contratto ex art. 1418, comma primo, c.c. .
La nullità del contratto di mutuo fondiario comporta, così come affermato nella citata sentenza,  l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida“.
Dunque la nullità del contratto non può che condurre a diverse conseguenze, tra le quali anche  il far venir meno la sussistenza del titolo esecutivo in virtù del quale è stata  iniziata l’esecuzione e la non debenza degli gli interessi nella misura concordata nel contratto.
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