Pagamento dei canoni tra vendita e passaggio in giudicato del riscatto

Posted on settembre 30, 2022 by Davide Mastrangelo in Diritto

Il conduttore vittorioso non è tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto
Indice

La vicenda
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 39 l. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 29/11/2011, n. 25230
1. La vicenda
Il proprietario di due locali commerciali, sulla base di un impegno contrattualmente assunto (un patto fiduciario), era costretta ex articolo 2932 c.c. dal Tribunale a trasferire la proprietà di detti immobili a altra società. La società conduttrice di uno de due locali (che aveva firmato il contratto di locazione dopo la stipula del patto fiduciario) adiva il Tribunale chiedendo che fosse accertato il suo diritto di prelazione e il conseguente suo diritto di riscatto ex articoli 38 e 39 l. 392/1978; di conseguenza pretendeva che fosse disposta la sua sostituzione alla società acquirente negli effetti traslativi del diritto di proprietà del detto locale derivanti dalla sentenza dello stesso Tribunale per il corrispettivo di euro 30.294,15; in subordine proponeva opposizione di terzo ex articolo 404 c.p.c. nei confronti di tale sentenza; chiedeva altresì la condanna dei del proprietario degli immobili e degli altri soggetti coinvolti in via solidale, cumulativa e/o concorrente a risarcirle tutti i danni subiti e subendi, patrimoniali e non patrimoniali, di natura contrattuale ed extracontrattuale, con restituzione anche di tutti i canoni pagati a far data dal 5.10.2009″. Il Tribunale rigettava il ricorso sostenendo l’insussistenza del diritto di prelazione del conduttore in caso di trasferimento dell’immobile locato avvenuto (come nel caso di specie) in forza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. in connessione all’adempimento di un patto fiduciario; secondo lo stesso Tribunale la volontarietà e l’onerosità dell’alienazione costituivano un presupposto indefettibile della fattispecie in esame. Anche la Corte d’Appello dava torto alla società conduttrice (sulla base di altra motivazione). Tale decisione veniva cassata dalla Suprema Corte secondo cui l’obbligo di vendita dell’immobile, assunto dal locatore in forza di un patto fiduciario stipulato con un terzo, anche anteriormente alla conclusione del contratto di locazione, non è idoneo a sopprimere il diritto di prelazione del conduttore, che trova fondamento nella salvaguardia del suo interesse – dotato di rilessi pubblicistici – alla prosecuzione dell’attività svolta per tutta la durata del rapporto, così che il diritto di prelazione del conduttore prevale sull’interesse delle parti del negozio fiduciario (Cass. civ., sez. III, 28/12/2016, n. 27180). Il giudice di rinvio affermava che il diritto di prelazione del conduttore ad uso diverso da quello abitativo sussistev non soltanto in presenza del trasferimento volontario del bene locato da parte del locatore, ma anche nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile locato abbia avuto luogo forzosamente, per effetto della sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c. In ogni caso riteneva che durante la pendenza del giudizio di riscatto il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare i canoni perché solo con l’accoglimento della domanda di riscatto avrebbe acquistato la proprietà dell’immobile locato. A proposito di tale ultima questione merita di essere segnalata la decisione della Cassazione.
2. La questione
Nell’ambito dell’esercizio del diritto di riscatto, la pronuncia che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento?

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3. La soluzione
La Cassazione ha ricordato che l’esercizio del diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non determina un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, bensì la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella medesima posizione che quest’ultimo aveva nel negozio concluso; di conseguenza per i giudici supremi la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e tale conduttore non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.
4. Le riflessioni conclusive
Nella complessa vicenda esaminata è emerso come il giudice di rinvio sia caduto in errore continuando a sostenere un principio, oggi superato, secondo cui il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione che, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare, abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità del principio generale enunciato dall’art. 1602 c. c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l’acquisto della proprietà dell’immobile locato.
Attualmente l’indirizzo dominante ritiene che l’esercizio del diritto di riscatto abbia come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia; pertanto la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. civ., sez. III, 15/12/2021, n. 40252).
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