Il locatore rifiuta la restituzione dell’immobile: quando è legittimo?

Posted on ottobre 07, 2022 by Davide Mastrangelo in Diritto

È legittimo il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione dell’immobile ogni qualvolta il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile e fino al momento in cui le somme per la esecuzione delle opere di ripristino non vengano corrisposte dal conduttore stesso
Indice

La vicenda
La questione
La soluzione
Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art. 1591 c.c
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 24/05/2013, n. 12977
1. La vicenda
Una società locatrice rifiutava la restituzione dell’immobile locato gravemente danneggiato dal conduttore. Lo stato di grave deterioramento dell’immobile era tale da richiedere interventi straordinari di riparazione muraria ed impiantistica.
Con apposita missiva la locatrice richiedeva al conduttore il ripristino dello stato dei luoghi, mediante l’esecuzione di lavori straordinari. Dopo l’esecuzione dei predetti lavori, avveniva la restituzione dell’immobile locato, confermata dal verbale di consegna sottoscritto dalle parti. Il problema è che dopo la scadenza del contratto e fino all’effettiva consegna il conduttore rifiutava di corrispondere il canone di locazione. Di conseguenza la locatrice citava in giudizio il conduttore per ottenere il risarcimento, ai sensi dell’art. 1591 c.c., del danno conseguente all’occupazione abusiva dell’immobile già alla stessa locato, dopo la scadenza del contratto di locazione. La domanda veniva accolta dal Tribunale, che condannava la società convenuta a pagare, per il titolo indicato, un determinato importo, oltre accessori.
La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado. Il conduttore ricorreva in cassazione sostenendo che, a seguito della costituzione in mora da lei effettuata alla locatrice in relazione all’offerta di riconsegna dell’immobile locato, la Corte di appello aveva (in modo implicito ma inequivocabile) ritenuto necessaria una richiesta di restituzione del locatore al fine di rendere applicabile l’art. 1591 c.c.; in particolare secondo il conduttore i giudici di secondo grado avevano ravvisato tale richiesta di restituzione nella missiva sopra detta, missiva che però, a suo dire, non sarebbe stata correttamente interpretata, in violazione delle disposizioni codicistiche sull’ermeneutica negoziale, in quanto la stessa conteneva solo una richiesta di esecuzione dei lavori di ripristino delle buone condizioni dei locali.
2. La questione
Il conduttore che procura gravi danni all’immobile, con conseguente rifiuto del locatore a ricevere la restituzione del bene locato, deve continuare pagare il canone di locazione fino all’effettiva restituzione dei locali?

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3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto ancora una volta al conduttore. Come sottolineano i giudici supremi, dall’esame del contenuto della sentenza della Corte di Appello non è emerso affatto che quest’ultima, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1591 c.c., abbia ritenuto necessaria una esplicita richiesta di restituzione dell’immobile locato da parte dalla locatrice, e, tanto meno, che gli stessi giudici di secondo grado abbiano interpretato la missiva citata in tal senso. La Cassazione ha ritenuto condivisibile la decisione dei giudici del merito secondo cui il rifiuto della restituzione della cosa locata, da parte della società locatrice era pienamente giustificato in quanto il deterioramento dell’immobile offerto in restituzione non poteva ritenersi normale, ma era superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione. Il conduttore quindi è stato giustamente costretto a eseguire i lavori di ripristino e al tempo stesso ha dovuto continuare a versare i canoni di locazione (nonostante i termini del contratto fossero scaduti) fino ad avvenuta riconsegna del bene.
4. Le riflessioni conclusive
La Suprema Corte conferma che il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione dell’immobile è legittimo ogni qualvolta il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile, ovvero su di esso effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo, con conseguente necessità dell’esborso di notevoli somme per la esecuzione delle opere di ripristino, e fino al momento in cui tali somme non vengano corrisposte dal conduttore medesimo.
La legittimità di un tale rifiuto comporta che fino a tale momento deve ritenersi persistente la mora del conduttore che è tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., seppure abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta (Cass. civ., sez. III, 17/03/2021, n. 7424).
Diversamente, in mancanza di gravi danni o di innovazioni non di rilievo, il locatore non può giustificatamente rifiutare la riconsegna del bene. Infatti, il principio desumibile dall’art. 1590 c.c., che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227 c.c., comma 2, secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa (Cass. civ., sez. III, 27/04/2017, n. 10394).
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