riferimenti normativi: artt. 1129 c.c.; 1176 c.c.; 1218 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 16 novembre 2021
     Indice

La vicenda
La questione
La soluzione 
Le riflessioni conclusive

1. La vicenda
Un condominio decideva di agire nei confronti dell’ex amministratore, già revocato giudizialmente, per richiedere la condanna del convenuto alla restituzione delle somme indebitamente trattenute ed il risarcimento dei danni subiti, oltre rivalutazioni e interessi. Del resto, in precedenza, con apposita delibera assembleare, il condominio aveva deciso di intraprendere azione di responsabilità nei confronti del convenuto per la sospensione (per alcuni giorni) della fornitura idrica da parte dell’azienda fornitrice causata dal mancato pagamento di alcune bollette. Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto delle avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto.
2. La questione
In caso di interruzione della fornitura idrica al condominio l’amministratore può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dai condomini?

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3. La soluzione
Il Tribunale ha ritenuto responsabile l’ex amministratore per la temporanea mancata fornitura idrica ai condomini. Del resto, come ha notato lo stesso giudice, il convenuto non ha mai negato l’interruzione in questione ma si è limitato ad addebitare tale evento alla morosità dei condomini. Tale tesi difensiva non è risultata però condivisibile dal Tribunale. Infatti il convenuto (onerato della relativa prova) non ha dimostrato la mancanza in cassa del danaro per corrispondere quanto dovuto all’azienda fornitrice, né ha documentato di essersi preventivamente attivato in base ai poteri che la legge gli conferisce, come quello di richiedere e conseguire decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c., nei confronti dei partecipanti inadempienti ed in forza delle delibere di approvazione dei rendiconti. In ogni caso il Tribunale ha sottolineato che il passaggio di consegne è risultato pacificamente avvenuto in un periodo posteriore al tempo in cui avvenne l’interruzione della fornitura idrica; di conseguenza non può ragionevolmente affermarsi che il nuovo amministratore fosse a conoscenza della morosità di alcuni condomini nel pagamento delle bollette relative alla rete idrica. In ordine al problema della quantificazione dei danni, non essendo agevole la precisa determinazione del danno patrimoniale richiesto dai condomini, il giudice romano lo ha stabilito in via equitativa (non essendo stati specificati ulteriori danni relativi al riallaccio della rete idrica) in euro 2.200,00. In ogni caso il Tribunale ha condannato il convenuto anche a restituire le somme arbitrariamente trattenute.
4. Le riflessioni conclusive
L’amministratore di condominio si raffigura alla stregua di un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato. Di conseguenza, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico, l’amministratore sarà tenuto a rispondere dei relativi danni a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., nei confronti dell’organizzazione condominiale. Peraltro, l’amministratore deve esercitare il mandato non con la “semplice” diligenza del buon padre di famiglia; si deve ritenere, infatti, che, alla luce della crescente specializzazione, richiesta anche dal legislatore, all’amministratore del condominio, la diligenza debba essere quella da valutare con il più rigido criterio di cui all’art. 1176 c.c., 2 comma. In ogni caso, l’amministratore è tenuto al rispetto del regolamento e delle norme di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c. ed è tenuto, in particolare, al risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza e dal cattivo uso dei suoi poteri. Nel caso esaminato l’ex amministratore si è difeso facendo presente che il mancato pagamento delle bollette (che ha portato all’interruzione della fornitura idrica) è dipesa dalla morosità accumulata dai condomini. E’ pacifico però che tra i compiti dell’amministratore, qualora emerga una o più morosità nel versamento dei contributi dovuti dai singoli, vi sia quello di formulare, preventivamente, un atto di intimazione di pagamento o messa in mora, al condomino con diffida ad adempiere entro un termine determinato (di consueto quindici giorni). Successivamente però – come prevede l’art. 1129 c.c., comma 9 – l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, se non vi è stata dispensa dall’assemblea. Per il Tribunale è stato inevitabile condannare l’amministratore al risarcimento del danno subito dal condominio (quantificato nella misura pari al mancato pagamento che ha causato la sospensione della fornitura idrica) atteso che il convenuto non è riuscito a dimostrare la carenza di fondi ma, soprattutto, non ha dimostrato di aver avviato l’iter necessario al recupero dei crediti vantati dal condominio.
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