È pacifico che l’amministratore di condominio uscente, quale che sia il motivo della cessazione – scadenza del mandato, revoca, dimissioni – rimanga in carica fino a quando non venga nominato un sostituto (si parla allora di prorogatio imperii). L’istituto della prorogatio imperii è stato “inventato” dalla giurisprudenza per ovviare a quelle situazioni di inaccettabile stallo di gestione, derivanti dalla cessazione della carica di un amministratore, senza che ci sia la repentina nomina di un nuovo amministratore da parte dell’assemblea. Lo scopo è quello di garantire la tutela della collettività condominiale che potrebbe trovarsi esposta al pericolo di stasi della necessaria attività ordinaria. Il problema è che la giurisprudenza è divisa circa la possibilità di revocare per via giudiziaria l’amministratore che, malgrado la scadenza del mandato, continui ad agire nella sua veste.
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La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento non favorevole
La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento favorevole

1. La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento non favorevole
Secondo questa tesi, in mancanza di nomina o in presenza di conferma avvenuta con maggioranza insufficiente, l’amministratore rimane in carica con tutti i poteri; tale situazione si protrae fino ad una nuova nomina che può avvenire ad opera dell’assemblea, del giudice su ricorso anche di un solo condomino o anche su ricorso dello stesso amministratore. La giurisprudenza maggioritaria ha sottolineato che alla scadenza del termine prefissato per la carica di amministratore, il mandato si estingue per legge e, per ovviare ad una mancata nomina immediata di altro amministratore, quest’ultimo continua ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente. Da qui, la conseguenza inevitabile che non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica. Il mandato si estingue alla scadenza del termine, pertanto viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca (si veda: Trib. Como 6 aprile 2022 n. 8). Il ricorso per la revoca, per questa opinione, viola il principio della sovranità dell’assemblea che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi all’effettiva manifestazione di volontà, di tutti gli altri condomini. Il singolo condomino può, invece, legittimamente richiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 1105 c.c. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l’assemblea non abbia provveduto in tal senso (Trib. Teramo 29 giugno 2016); il ricorso, insomma, è inammissibile poiché rivolto nei confronti di un amministratore per il quale l’incarico è già scaduto (Trib. Catania 10 febbraio 2014). Secondo il Tribunale di Roma, la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità non è improcedibile per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria prevista dal D.lgs.n. 28/2010, in quanto l’art. 5, comma 4, del provvedimento legislativo esclude espressamente i procedimenti di camera di consiglio. Tuttavia per poter esperire la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore – secondo lo stesso Tribunale – occorre che l’amministratore sia stato nominato dalla assemblea e che il suo mandato annuale/biennale non sia scaduto, atteso che il mandato si estingue ipso jure alla scadenza del termine suddetto (Trib. Roma 26 novembre 2018).
Del resto si è recentemente osservato che le gravi irregolarità per la revoca giudiziale previste dall’articolo 1129 c.c., presuppongono l’individuazione da parte del giudicante di condotte che compromettano seriamente il rapporto fiduciario sotteso al contratto di mandato intercorrente fra amministratore e condomini. Tale rapporto non può sussistere, secondo il giudicante, nei riguardi di un soggetto che opera senza essere stato nominato dall’assemblea, esercitando i poteri in virtù di una proroga di fatto, che in qualsiasi momento l’assemblea può revocare procedendo alla nomina di un nuovo amministratore (Trib. Massa 28 luglio 2020).

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2. La revoca dell’amministratore in prorogatio: orientamento favorevole
Secondo una parte della giurisprudenza sarebbe ammissibile la revoca giudiziale dell’amministratore in propogatio. Secondo questa tesi, infatti, sia pure in prorogatio, l’amministratore è tenuto a svolgere i propri compiti e all’osservanza dei propri doveri e deve pur sempre essere consentito un controllo giudiziale circa la sua attività.
In altre parole, ove la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio non fosse ammessa, verrebbe meno la possibilità di qualsiasi controllo giudiziale sull’operato di questi, a discapito delle minoranze dell’assemblea condominiale o di singoli condomini dissenzienti, la cui tutela dovrebbe essere il perno della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare (App. Bari 12 giugno 2019).
Si ricorda che una decisione ha ritenuto incompatibile il ricorso alla revoca giudiziale dell’amministratore quando questi eserciti il mandato in regime di prorogatio imperii, eseguendo le sole attività urgenti; tuttavia ha affermato che tale principio non può trovare applicazione se l’amministratore decaduto dalla carica prosegue regolarmente negli anni successivi, redigendo più bilanci e continuando ad operare sul conto corrente condominiale (App. Firenze 21 aprile 2021).
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